กิ่งไม้ล้ำรั้ว เสียงรบกวน ทางเข้าออก สิทธิที่ควรรู้

กิ่งไม้ รั้ว และเสียงรบกวน: ขอบเขตการใช้สิทธิระหว่างเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกัน

ข้อพิพาทระหว่างที่ดินที่อยู่ติดกันมักเริ่มจากเรื่องเล็ก กิ่งไม้ยื่นข้ามแนวรั้ว รากไม้ดันพื้นจนแตก น้ำฝนจากชายคาไหลลงที่ดินข้างเคียง เสียงก่อสร้างนอกเวลา หรือทางเข้าออกที่ถูกปิด เรื่องเหล่านี้มีคำตอบอยู่ในกฎหมายชัดเจนกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด แต่กฎหมายให้สิทธิไว้แบบมีลำดับขั้น ผู้ที่ลงมือก่อนโดยไม่เดินตามขั้นตอนจึงเปลี่ยนสถานะจากผู้เสียหายเป็นผู้กระทำผิดได้ง่าย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1347 แยกรากไม้ออกจากกิ่งไม้อย่างชัดเจน รากไม้ที่รุกเข้ามาในที่ดิน เจ้าของที่ดินตัดและเก็บไว้ได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าว แต่กิ่งไม้ที่ยื่นล้ำเข้ามา ต้องบอกกล่าวให้ผู้ครอบครองที่ดินติดต่อตัดภายในเวลาอันสมควรก่อน เมื่อบอกแล้วเขาไม่ตัด จึงตัดเองได้ เหตุที่กฎหมายแยกเช่นนี้เพราะต้นไม้ยังคงเป็นทรัพย์ของเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง การตัดกิ่งโดยไม่ผ่านขั้นตอนบอกกล่าวจึงอาจเข้าข่ายความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358 ที่พบบ่อยคือฝ่ายที่เดือดร้อนมานานเคยบอกด้วยวาจาหลายครั้ง แต่เมื่อเกิดคดีกลับไม่มีหลักฐานว่าเคยบอก ส่วนดอกผลที่หล่นตามธรรมดาลงในที่ดินแปลงใด มาตรา 1348 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น

หลักทั่วไปที่ครอบคลุมความเดือดร้อนแทบทุกรูปแบบอยู่ในมาตรา 1337 กฎหมายไม่ได้ห้ามเจ้าของที่ดินใช้สิทธิของตน แต่ห้ามใช้จนทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียงเสียหายหรือเดือดร้อนเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติ โดยต้องนำสภาพและตำแหน่งที่อยู่ของทรัพย์สินมาคำนึงประกอบ เกณฑ์จึงไม่ใช่ความรู้สึกรำคาญของผู้ร้อง แต่เป็นความเดือดร้อนที่เกินสมควรเมื่อเทียบกับสภาพพื้นที่นั้น เสียงเครื่องจักรในย่านอุตสาหกรรมกับเสียงเดียวกันในหมู่บ้านจัดสรรจึงถูกชั่งด้วยมาตรฐานที่ต่างกัน เมื่อเข้าเกณฑ์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิปฏิบัติการเพื่อให้ความเดือดร้อนนั้นสิ้นไป และยังมีสิทธิเรียกค่าทดแทนได้อีกส่วนหนึ่ง

นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดเฉพาะเรื่องที่หลายคนไม่ทราบ มาตรา 1341 ห้ามทำหลังคาหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทำให้น้ำฝนตกลงยังทรัพย์สินซึ่งอยู่ติดต่อกัน ปัญหาต่อเติมชายคาจึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงเรื่องระยะร่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร มาตรา 1342 ห้ามขุดบ่อ สระ หลุมรับน้ำโสโครก หลุมรับปุ๋ยหรือขยะมูลฝอย ในระยะสองเมตรจากแนวเขตที่ดิน สำหรับที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ มาตรา 1349 ให้สิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ โดยต้องเลือกที่และวิธีที่พอควรแก่ความจำเป็นและก่อความเสียหายแก่เจ้าของที่ดินน้อยที่สุด พร้อมทั้งต้องใช้ค่าทดแทน ส่วนกรณีที่ดินไม่มีทางออกเพราะเพิ่งมีการแบ่งแยกกันเอง มาตรา 1350 ให้ผ่านที่ดินแปลงที่แบ่งแยกนั้นได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

ข้อพิพาทเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องขึ้นศาลเสมอไป เสียง กลิ่น ควัน ฝุ่นละออง น้ำเสีย ความสั่นสะเทือน หรือการเลี้ยงสัตว์ที่กระทบผู้อยู่อาศัยรอบข้าง เข้าลักษณะเหตุรำคาญตามพระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ. 2535 ซึ่งมาตรา 25 ถึงมาตรา 27 ให้อำนาจเจ้าพนักงานท้องถิ่นออกคำสั่งระงับหรือแก้ไขได้ ผู้เดือดร้อนแจ้งต่อเทศบาลหรือสำนักงานเขตได้โดยตรง กรณีเสียงอื้ออึงโดยไม่มีเหตุอันสมควรจนประชาชนตกใจหรือเดือดร้อน ยังเป็นความผิดลหุโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 370 อีกทางหนึ่ง ส่วนความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง เช่น ผนังร้าวหรือทรัพย์สินชำรุด เรียกค่าสินไหมทดแทนได้ตามหลักละเมิดในมาตรา 420

สิ่งที่ควรทำก่อนอย่างอื่นคือเปลี่ยนการบอกกล่าวด้วยวาจาให้เป็นหลักฐาน ส่งข้อความหรือหนังสือแจ้งอย่างน้อยหนึ่งฉบับ กำหนดเวลาที่สมเหตุสมผล และเก็บสำเนาไว้ ถ่ายภาพความเสียหายโดยระบุวันที่ หากเป็นข้อพิพาทเรื่องแนวเขต ควรขอรังวัดสอบเขตจากสำนักงานที่ดินก่อนตกลงหรือโต้แย้งกัน และหากอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด ควรใช้ช่องทางนิติบุคคลควบคู่ไปด้วย เพราะข้อบังคับของนิติบุคคลบังคับได้เร็วกว่ากระบวนการทางศาล

หลักที่ควรจำคือกฎหมายคุ้มครองเจ้าของที่ดินทั้งสองฝั่งพร้อมกัน สิทธิของฝ่ายหนึ่งจึงหยุดตรงจุดที่เริ่มก่อความเดือดร้อนเกินสมควรแก่อีกฝ่าย และการใช้สิทธินั้นต้องเดินตามลำดับที่กฎหมายกำหนดไว้ ไม่ใช่ลงมือเองตามความรู้สึก

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทางกฎหมายทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นจริง ควรปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของท่าน