การซื้อบ้าน: หลักกฎหมายพื้นฐานที่ผู้ซื้อต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญา

การซื้อบ้าน: หลักกฎหมายพื้นฐานและจุดเสี่ยงที่ผู้ซื้อมักมองข้าม

การซื้อบ้านเป็นธุรกรรมที่คนส่วนใหญ่ทำครั้งเดียวในชีวิต แต่เป็นธุรกรรมที่มีขั้นตอนทางกฎหมายมากที่สุดอย่างหนึ่ง ความเข้าใจที่พบบ่อยคือ ผู้ซื้อคิดว่าวันสำคัญคือวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ทั้งที่จุดชี้ขาดเกิดขึ้นก่อนหน้านั้นไปแล้วเกือบทั้งหมด ตั้งแต่วันวางเงินจอง วันเซ็นสัญญา จนถึงวันตรวจรับบ้าน บทความนี้ปูพื้นว่ากฎหมายวางกติกาไว้อย่างไร และตรงไหนที่กฎหมายไม่ได้ตรวจสอบแทนคุณ

บ้านสามแบบ กฎหมายคนละชุด
สิ่งแรกที่ต้องแยกให้ออกคือคุณกำลังซื้ออะไร เพราะกฎหมายที่ใช้ต่างกัน

ถ้าซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของโดยตรง ใช้หลักทั่วไปเรื่องซื้อขายใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นหลัก คู่สัญญาตกลงกันได้ค่อนข้างเสรี และแทบไม่มีกฎหมายเฉพาะเข้ามาคุ้มครองผู้ซื้อเพิ่มเติม ความปลอดภัยของคุณจึงขึ้นอยู่กับข้อสัญญาที่เขียนไว้เอง

ถ้าซื้อบ้านในโครงการจัดสรร จะมีกฎหมายเฉพาะซ้อนขึ้นมาอีกชั้น คือ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งควบคุมทั้งตัวใบอนุญาต รูปแบบสัญญา และสาธารณูปโภคของโครงการ

ถ้าซื้อห้องชุด จะอยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งมีเรื่องอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางและนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาเกี่ยวข้องอีกชุดหนึ่ง

เอกสารที่ทำให้ข้อตกลงมีผลจริง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วางหลักไว้สองชั้น ชั้นแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ หมายความว่าตราบใดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนมาที่คุณ ไม่ว่าจะจ่ายเงินไปแล้วกี่บาทก็ตาม หลักเดียวกันนี้ปรากฏอีกครั้งใน มาตรา 1299 ว่าการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน

ชั้นที่สองคือสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นเพียงข้อผูกพันว่าจะไปโอนกันในอนาคต สัญญาแบบนี้จะฟ้องบังคับกันได้ก็ต่อเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ข้อตกลงปากเปล่าที่ไม่มีร่องรอยอะไรเหลือไว้เลย จึงเป็นข้อตกลงที่มีอยู่จริงแต่บังคับไม่ได้

ในทางปฏิบัติ เงินก้อนแรกที่คุณจ่ายมักถูกเรียกว่าเงินจอง และนี่คือจุดที่คนเสียเงินโดยไม่รู้ตัวมากที่สุด เงินก้อนนั้นจะถือเป็นมัดจำตาม มาตรา 377 ซึ่งริบได้เมื่อผู้วางผิดนัดตาม มาตรา 378 หรือจะถือเป็นการชำระราคาบางส่วน ขึ้นอยู่กับเจตนาและถ้อยคำในเอกสาร ถ้าเป็นอย่างหลัง การริบทั้งก้อนย่อมมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งศาลมีอำนาจลดลงได้หากสูงเกินส่วนตาม มาตรา 383 สิ่งที่ควรทำจึงง่ายมาก คือขอใบรับเงินที่ระบุชัดว่าเงินก้อนนี้คืออะไร และจะเกิดอะไรขึ้นถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ไปต่อ

ก่อนวางเงิน ต้องตรวจทั้งที่ดินและตรวจทั้งคนขาย

หลายคนมารู้ตอนที่จ่ายเงินไปแล้วว่าคนที่คุยด้วยตลอดไม่ใช่คนที่มีอำนาจขาย ให้ขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินและตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง สิ่งที่ต้องดูคือชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขายหรือไม่ เนื้อที่ตรงกับที่โฆษณาหรือไม่ และด้านหลังโฉนดมีรายการจดทะเบียนอะไรค้างอยู่บ้าง เช่น จำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือคำสั่งอายัด

เรื่องอำนาจขายมีสองกรณีที่พบบ่อย กรณีแรก ถ้าบ้านเป็นสินสมรส การขายต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 หากทำไปโดยไม่ได้รับความยินยอม คู่สมรสอีกฝ่ายมีสิทธิฟ้องเพิกถอนนิติกรรมได้ตาม มาตรา 1480 กรณีที่สอง ถ้าเจ้าของเดิมเสียชีวิตแล้ว ผู้ที่มาทำสัญญากับคุณต้องเป็นผู้จัดการมรดกที่มีคำสั่งศาล ไม่ใช่ทายาทคนใดคนหนึ่งที่อ้างว่าตกลงกันในครอบครัวแล้ว

ตัวอาคารก็ต้องตรวจ ใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารเป็นเอกสารที่กฎหมายบังคับไว้ตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 บ้านที่ต่อเติมโดยไม่ขออนุญาต และแก้ไขให้ถูกต้องไม่ได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้รื้อถอนได้ตาม มาตรา 42 คำสั่งนั้นตามตัวอาคารไป ไม่ได้ตามตัวคนที่ต่อเติม ผู้ซื้อรายใหม่จึงเป็นคนรับภาระแทน เรื่องนี้สังเกตได้จากส่วนต่อเติมที่ไม่ปรากฏในแบบแปลนที่ยื่นขออนุญาต

บ้านจัดสรรมีเกราะที่บ้านมือสองไม่มี

โครงการจัดสรรต้องได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินก่อนจึงจะขายได้ ตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ให้ขอดูเลขที่ใบอนุญาตและตรวจว่าแปลงที่คุณจะซื้ออยู่ในผังที่ได้รับอนุญาตจริง

ข้อที่มีประโยชน์กับผู้ซื้อมากที่สุดอยู่ใน มาตรา 34 ซึ่งกำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบมาตรฐานที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด และหากข้อสัญญาส่วนใดผิดไปจากแบบในทางที่ไม่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อ ข้อสัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ พูดง่าย ๆ คือ ต่อให้คุณเผลอเซ็นไปแล้ว ข้อที่เอาเปรียบเกินกว่าแบบมาตรฐานก็ยังใช้บังคับกับคุณไม่ได้

อีกเรื่องที่มักกลายเป็นข้อพิพาทหลังเข้าอยู่คือสาธารณูปโภคของโครงการ ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ และระบบสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้น ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม มาตรา 43 และผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจนกว่าจะพ้นหน้าที่ตามเงื่อนไขใน มาตรา 44 เช่น เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอนไปดูแล ที่พบบ่อยคือโครงการปิดการขายแล้วเงียบหายไปโดยยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการที่ลูกบ้านต้องยอมรับสภาพ

บ้านมีตำหนิ กฎหมายให้เวลาสั้นกว่าที่คิด

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472 วางหลักว่าผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ทำให้ทรัพย์เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่การใช้ประโยชน์ โดยไม่ต้องดูว่าผู้ขายรู้ถึงความชำรุดนั้นหรือไม่ ฟังดูคุ้มครองดี แต่ข้อยกเว้นใน มาตรา 473 คือจุดที่ผู้ซื้อพลาดกันมากที่สุด ผู้ขายไม่ต้องรับผิดถ้าผู้ซื้อรู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขาย หรือควรจะรู้ได้หากใช้ความระมัดระวังอย่างวิญญูชน และไม่ต้องรับผิดถ้าความชำรุดนั้นเห็นได้ชัดในเวลาส่งมอบแล้วผู้ซื้อรับเอาไว้โดยไม่อิดเอื้อน

ประโยคสุดท้ายนี้คือเหตุผลว่าทำไมการตรวจรับบ้านจึงสำคัญกว่าที่หลายคนคิด การเซ็นรับโอนแบบไม่ทักท้วงอะไรเลย มีผลทางกฎหมายมากกว่าการเป็นพิธีการ วิธีป้องกันคือตรวจบ้านก่อนวันโอน จดรายการที่ต้องแก้เป็นลายลักษณ์อักษร ถ่ายรูปพร้อมวันที่ ให้ฝ่ายโครงการหรือผู้ขายลงชื่อรับทราบ และถ้ายังแก้ไม่เสร็จแต่จำเป็นต้องรับโอน ให้ทำบันทึกแนบท้ายว่ารับโอนโดยสงวนสิทธิเรียกร้องในรายการที่ค้างอยู่

เมื่อพบความชำรุดหลังเข้าอยู่ อายุความตาม มาตรา 474 คือหนึ่งปีนับแต่วันที่พบเห็นความชำรุดบกพร่อง ไม่ใช่นับจากวันโอน คนที่รอให้ผู้ขายมาแก้ไปเรื่อย ๆ โดยไม่มีหนังสือทวงถามเป็นหลักฐาน มักเสียสิทธิไปเพราะพิสูจน์วันที่ไม่ได้

ส่วนข้อสัญญาที่เขียนว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องใด ๆ นั้น โดยหลักทำได้ตาม มาตรา 483 แต่ไม่คุ้มครองความชำรุดที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วและปกปิดไว้ ตาม มาตรา 485 และถ้าเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ ข้อจำกัดความรับผิดแบบนี้ยังถูกกลั่นกรองอีกชั้นตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 และ มาตรา 6 ซึ่งให้ใช้บังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี

วันโอน สิ่งที่ควรทำที่หน้าเคาน์เตอร์

กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือในวันจดทะเบียน ก่อนลงชื่อ ให้ตรวจโฉนดฉบับจริงว่าเลขโฉนด เลขที่ดิน และเนื้อที่ ตรงกับที่ระบุในสัญญา ตรวจว่ารายการจำนองถูกไถ่ถอนเรียบร้อยแล้ว และจ่ายเงินงวดสุดท้ายด้วยแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายชื่อผู้ขายหรือนิติบุคคลผู้ขายเท่านั้น

ค่าใช้จ่ายในวันโอนมีหลายรายการ ทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แล้วแต่กรณี อัตราเหล่านี้มีมาตรการลดหย่อนของรัฐเป็นช่วง ๆ จึงควรตรวจอัตราของปีที่โอนจริง สิ่งที่ต้องทำตั้งแต่ตอนทำสัญญาคือเขียนให้ชัดว่าใครรับผิดชอบรายการใด เพราะข้อพิพาทหน้าเคาน์เตอร์เรื่องนี้เกิดขึ้นบ่อยกว่าที่ควรจะเป็น

สิ่งที่คุณทำได้ตั้งแต่วันนี้

ขอสำเนาสัญญามาอ่านล่วงหน้าก่อนวันเซ็นเสมอ โครงการที่ไม่ยอมให้เอาสัญญากลับไปอ่านคือสัญญาณเตือนในตัวมันเอง เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้งในชื่อผู้ขายที่ตรงกับโฉนด เขียนเงื่อนไขให้ชัดว่าถ้าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อโดยไม่ใช่ความผิดของคุณ เงินที่ชำระไปแล้วจะจัดการอย่างไร กำหนดวันโอนให้เป็นวันที่แน่นอนพร้อมค่าเสียหายกรณีผิดนัดที่ผูกพันทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่ฝ่ายผู้ซื้อฝ่ายเดียว และเก็บเอกสารทุกฉบับไว้จนพ้นระยะรับประกันความชำรุดบกพร่องตามสัญญา

คดีซื้อบ้านที่จบไม่สวย ส่วนใหญ่ไม่ได้แพ้กันในชั้นศาล แต่แพ้ไปตั้งแต่วันที่เซ็นเอกสารโดยไม่ได้อ่าน


บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทางกฎหมายทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นจริง ควรปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของท่าน