โฆษณาโครงการบ้าน ผูกพันหรือไม่ เมื่อของจริงไม่ตรงกับที่โฆษณา

โฆษณาโครงการที่อยู่อาศัย: ผลผูกพันตามกฎหมายเมื่อสิ่งที่ส่งมอบไม่ตรงกับที่โฆษณา

ผู้ซื้อบ้านตัดสินใจจากสิ่งที่เห็นก่อนเซ็นสัญญาเป็นสำคัญ ทั้งภาพในแผ่นพับ ภาพจำลองสามมิติ บ้านตัวอย่าง และคำบอกกล่าวของพนักงานขาย แต่เมื่อถึงวันรับมอบ สิ่งที่ปรากฏจริงกลับต่างออกไป สโมสรที่โฆษณาไว้ยังไม่ได้ก่อสร้าง พื้นที่สีเขียวถูกเปลี่ยนเป็นแปลงขายเพิ่ม เนื้อที่ที่ดินน้อยกว่าที่ระบุ หรือวัสดุที่ใช้ต่างจากบ้านตัวอย่างอย่างเห็นได้ชัด คำถามที่ตามมาคือ โฆษณาเหล่านั้นมีผลผูกพันในทางกฎหมายเพียงใด

สถานะทางกฎหมายของโฆษณา
โดยหลักทั่วไปในกฎหมายแพ่ง โฆษณาที่ประกาศต่อสาธารณะถือเป็นคำเชื้อเชิญให้ผู้สนใจเข้าทำคำเสนอ ไม่ใช่คำเสนอที่ก่อให้เกิดสัญญาทันที ผู้ประกอบธุรกิจจึงเคยยกหลักนี้ขึ้นอ้างว่าโฆษณาเป็นเพียงการชักชวน มิได้ผูกพันเป็นข้อสัญญา

กฎหมายเฉพาะได้เปลี่ยนหลักดังกล่าวไปแล้วสำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ในกรณีห้องชุด พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/1 กำหนดชัดเจนว่า ข้อความหรือภาพที่โฆษณาให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ผู้ขายต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพโฆษณาไว้ และในกรณีที่ข้อความในสัญญาแตกต่างจากข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อ

สำหรับบ้านในโครงการจัดสรร ผลผูกพันเกิดขึ้นผ่านเส้นทางที่ต่างออกไปแต่มีน้ำหนักไม่น้อยกว่ากัน เพราะสิ่งที่ผู้จัดสรรจะจัดให้มีในโครงการต้องเป็นไปตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังหรือโครงการต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ผู้จัดสรรจึงเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของโครงการตามอำเภอใจไม่ได้ ไม่ว่าจะโฆษณาไว้อย่างไรก็ตาม

นอกจากนี้ พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 22 ยังกำหนดว่า การโฆษณาต้องไม่ใช้ข้อความที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ซึ่งรวมถึงข้อความที่เป็นเท็จหรือเกินความจริง บทบัญญัตินี้ใช้กับการโฆษณาโครงการที่อยู่อาศัยทุกประเภท และมีบทกำหนดโทษทางอาญารองรับ

เมื่อเนื้อที่ที่ดินไม่ตรงกับที่ตกลงกันไว้
กรณีที่พบบ่อยและมีคำตอบชัดเจนที่สุดคือเนื้อที่ที่ดินขาดหรือเกินจากที่ระบุไว้ในสัญญา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วางหลักไว้ว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากส่งมอบทรัพย์น้อยหรือมากไปกว่าที่ตกลงกัน ผู้ซื้อจะปัดเสียหรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้

วรรคสองกำหนดข้อยกเว้นไว้ว่า หากขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าถ้าได้รู้ก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

หลักนี้ให้ทั้งกรอบและทางออก ส่วนต่างเล็กน้อยไม่ทำให้สัญญาล้มไปทั้งฉบับ แต่ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายราคาสำหรับเนื้อที่ที่ไม่ได้รับ ในทางปฏิบัติ สิ่งที่ต้องทำคือขอรังวัดสอบเขตก่อนวันโอน ไม่ใช่เชื่อตามตัวเลขในเอกสารการขายเพียงอย่างเดียว

เมื่อส่วนกลางที่โฆษณาไว้ไม่ปรากฏจริง
สโมสร สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ และพื้นที่ส่วนกลางอื่น หากปรากฏอยู่ในแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ย่อมเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรมีหน้าที่จัดให้มีขึ้น และเมื่อจัดทำแล้วย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาต่อไปจนกว่าจะพ้นหน้าที่ตามวิธีการที่กฎหมายกำหนด

ข้อที่ผู้ซื้อควรทราบคือ ส่วนกลางที่ยังไม่ได้ก่อสร้างไม่ใช่สิ่งที่หมดอายุไปตามเวลา ตราบใดที่ยังปรากฏอยู่ในแผนผังที่ได้รับอนุญาต ข้อผูกพันนั้นยังคงอยู่ แม้โครงการจะปิดการขายไปหลายปีแล้วก็ตาม การรวมตัวของลูกบ้านเพื่อเรียกร้องผ่านนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงมีน้ำหนักกว่าการร้องเรียนเป็นรายบุคคล

ในทางกลับกัน สิ่งที่ปรากฏเฉพาะในภาพโฆษณาแต่ไม่ปรากฏในแผนผังที่ได้รับอนุญาตและไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา เป็นกรณีที่ต้องอาศัยพยานหลักฐานทางโฆษณาเป็นหลัก ซึ่งทำให้การเก็บหลักฐานตั้งแต่ก่อนซื้อมีความสำคัญอย่างยิ่ง

เมื่อวัสดุและรายละเอียดเปลี่ยนไปจากที่แสดงไว้
สัญญาจะซื้อจะขายส่วนใหญ่มีข้อความสงวนสิทธิให้ผู้ขายเปลี่ยนแปลงวัสดุเป็นวัสดุอื่นที่มีคุณภาพเทียบเท่าได้ ข้อสัญญาลักษณะนี้ไม่ได้เป็นโมฆะในตัวเอง เพราะการก่อสร้างระยะยาวย่อมมีเหตุจำเป็นให้ต้องเปลี่ยนวัสดุอยู่บ้าง

แต่ขอบเขตของข้อสัญญานี้อยู่ที่คำว่าคุณภาพเทียบเท่า การเปลี่ยนไปใช้วัสดุที่ด้อยกว่าอย่างชัดเจน หรือการเปลี่ยนแปลงในสาระสำคัญโดยอาศัยถ้อยคำกว้าง ๆ นี้เป็นเกราะ ย่อมเกินขอบเขตที่ข้อสัญญาให้อำนาจไว้ และต้องพิจารณาตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 ซึ่งกำหนดให้ข้อตกลงที่ทำให้คู่สัญญาอีกฝ่ายรับภาระเกินกว่าที่บุคคลทั่วไปพึงคาดหมายได้ตามปกติ มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี

หากการนำเสนอข้อมูลที่คลาดเคลื่อนร้ายแรงถึงขนาดที่ผู้ซื้อจะไม่ทำสัญญาเลยหากได้ทราบความจริง กรณีอาจเข้าลักษณะกลฉ้อฉลตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 159 ซึ่งทำให้นิติกรรมเป็นโมฆียะและบอกล้างได้ แต่หากเป็นเพียงเหตุจูงใจให้ตกลงในราคาที่สูงกว่าที่ควร มาตรา 161 ให้สิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนโดยไม่ต้องบอกล้างสัญญา

การเก็บพยานหลักฐานทางโฆษณา
ข้อจำกัดที่แท้จริงของผู้ซื้อในคดีประเภทนี้ไม่ใช่ตัวบทกฎหมาย แต่เป็นการพิสูจน์ว่าโฆษณาระบุไว้อย่างไร เพราะสื่อโฆษณาถูกถอดออกเมื่อปิดการขาย เว็บไซต์ถูกปรับปรุง และบ้านตัวอย่างถูกรื้อ

สิ่งที่ควรทำตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง คือเก็บแผ่นพับฉบับจริงไว้ทั้งชุด ถ่ายภาพป้ายโฆษณาและบ้านตัวอย่างพร้อมวันที่ บันทึกหน้าเว็บไซต์และสื่อออนไลน์ของโครงการโดยให้เห็นวันที่บันทึก และขอเอกสารแสดงรายการวัสดุที่ใช้เป็นลายลักษณ์อักษร หากพนักงานขายให้คำมั่นเรื่องใดที่ไม่ปรากฏในเอกสาร ควรขอให้ยืนยันเป็นข้อความหรือจดหมายอิเล็กทรอนิกส์ไว้

เมื่อเกิดข้อพิพาท เอกสารชุดนี้คือสิ่งที่ทำให้ข้อเรียกร้องมีน้ำหนัก ต่างจากการอ้างว่าเคยเห็นภาพโฆษณาโดยไม่มีสิ่งใดยืนยัน

ช่องทางเยียวยา
ผู้ซื้ออาจร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งมีอำนาจตรวจสอบการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 22 หรือดำเนินการฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคตาม พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ซึ่งผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมตาม มาตรา 18

ข้อได้เปรียบที่สำคัญอยู่ที่ มาตรา 29 ซึ่งกำหนดว่า ในข้อเท็จจริงที่อยู่ในความรู้เห็นเฉพาะของผู้ประกอบธุรกิจ ภาระการพิสูจน์ตกแก่ผู้ประกอบธุรกิจ ข้อมูลอย่างรายการวัสดุที่ใช้จริง แบบก่อสร้างที่ยื่นขออนุญาต และแผนผังโครงการที่ได้รับอนุมัติ ล้วนอยู่ในความครอบครองของฝ่ายผู้ขาย ไม่ใช่ของผู้ซื้อ

โฆษณาที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจ ไม่ได้หมดสภาพเป็นเพียงคำชักชวนเมื่อการขายสิ้นสุดลง แต่ยังคงเป็นข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบย้อนกลับได้เสมอ หากมีผู้เก็บหลักฐานไว้

หมายเหตุ : การให้คำแนะนำทางกฎหมาย เป็นเพียงคำแนะนำเบื้องต้นเท่านั้นทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับ ข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานในคดีนั้นด้วย