ถูกเจ้าของบ้านไล่ออก ต้องย้ายทันทีหรือไม่?

ถูกเจ้าของบ้านไล่ออก ต้องย้ายทันทีหรือไม่?

ถ้าผู้เช่าผิดสัญญา ไม่จ่ายค่าเช่า ใช้ทรัพย์สินไม่ตรงสัญญา ทำให้เสียหาย หรือฝ่าฝืนข้อห้ามสำคัญผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่จะไม่สามารถไล่ออกทันทีได้

การขับไล่ต้องทำอย่างไรจึงชอบด้วยกฎหมาย?
ต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และหากผู้เช่าไม่ออกตามกำหนด ผู้ให้เช่ามีสิทธิยื่นฟ้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งขับไล่ได้

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 – 574
ว่าด้วย “สัญญาเช่าทรัพย์”

มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

มาตรา 538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา 539  ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่านั้น คู่สัญญาพึงออกใช้เสมอกันทั้งสองฝ่าย

ฯลฯ

สิทธิของผู้ให้เช่า

1. มีสิทธิกำหนด “เงื่อนไขการเช่า” ตามความเหมาะสม ระยะเวลาการเช่า,จำนวนเงินค่าเช่า, วันครบกำหนดชำระ, เงื่อนไขการต่อสัญญา, ยกเลิกสัญญา, เงินประกันความเสียหาย เป็นต้น
2. มีสิทธิได้รับค่าเช่าตรงเวลาตามที่ตกลงไว้ หากผู้เช่าค้างค่าเช่าผู้ให้เช่าสามารถเรียกให้ชำระโดยด่วนได้ และบอกเลิกสัญญาหากผู้เช่าผิดนัดหลายงวด หรือสามารถฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระได้
3. มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า หากผู้เช่าผิดสัญญา เช่น ค้างค่าเช่าหลายงวด หรือใช้ทรัพย์สินผิดประเภท หรือทำให้ห้องเสียหายรุนแรง หรือให้ผู้อื่นเช่าต่อโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า (เมื่อเกิดเหตุให้บอกเลิกจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร และหากผู้เช่าไม่ออกจึงดำเนินการฟ้องต่อศาลได้)
4. มีสิทธิถือครองทรัพย์ หากไม่มีการต่อสัญญา
   เมื่อสัญญาหมดลง และไม่มีการต่อสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์นั้นคืน (แต่หากผู้เช่ายังอยู่ในทรัพย์สินที่เช่า จะต้องฟ้องศาลขอขับไล่เสียก่อน)
5. มีสิทธิหักค่าเสียหายจากเงินประกัน หากผู้เช่าทำทรัพย์ที่ให้เช่านั้นเสียหาย ชำรุด หรือค้างชำระค่าน้ำค่าไฟ ผู้ให้เช่าสามารถหักจากเงินประกันได้ตามสมควร (แต่หากไม่มีความเสียหายต้องคืนเงินประกันภายในเวลาที่ตกลง)
6. มีสิทธิฟ้องศาลเมื่อผู้เช่าผิดสัญญา เช่น ฟ้องเรียกค่าเสียหาย ฟ้องขับไล่ หรือฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระ (ต้องใช้หลักฐาน เช่น สัญญาเช่า, บันทึกการจ่ายเงิน, รูปถ่ายความเสียหาย)

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกากรณีดังกล่าว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 450/2567

การฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าที่ผิดสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าที่ผิดสัญญาได้ โดยต้องมีหลักฐานแสดงความเสียหายและการผิดสัญญาของผู้เช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 39/2567

หากผู้เช่าทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายตามสัญญาและกฎหมาย โดยต้องมีหลักฐานแสดงความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง

สิทธิของผู้เช่า

1. สิทธิอยู่ในทรัพย์เช่าตลอดระยะเวลาสัญญา หากทำสัญญาเช่าไว้ชัดเจน (เช่น 1 ปี) เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิไล่ออกก่อนครบกำหนด แม้จะค้างค่าเช่าก็ต้องผ่านกระบวนการบอกเลิกสัญญาและฟ้องศาลเท่านั้น
2. สิทธิได้รับการใช้ทรัพย์อย่างปกติ และไม่ถูกรบกวนเจ้าของบ้าน เช่นผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเข้าทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ขออนุญาตจากผู้เช่า, แอบติดกล้องวงจรปิดในพื้นที่ส่วนตัวของผู้เช่า หรือรบกวนการอยู่อาศัย เช่น เสียงดัง ดับไฟ ล็อกห้อง เป็นต้น
3. สิทธิได้รับทรัพย์ที่ปลอดภัยและเหมาะแก่การอยู่อาศัย หากห้องเช่า หรือบ้านเช่าเสียหายจากการชำรุดโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า เจ้าของบ้านมีหน้าที่ซ่อมแซมโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย หากไม่ดำเนินการซ่อม ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที และอาจเรียกค่าเสียหายได้ (แต่ต้องไม่ใช่ข้อตกลงที่ทราบดีอยู่แล้วก่อนการเช่า)
4. สิทธิไม่ถูกหักเงินประกันเกินความจำเป็น เงินประกันสามารถหักได้เฉพาะ:
   ความเสียหายจริงที่ผู้เช่าทำให้เกิด เช่น ค่าน้ำไฟที่ค้างชำระ ผู้ให้เช่าไม่สามารถยึดเงินประกันทั้งหมดโดยไม่มีเหตุผลได้
5. สิทธิเข้าถึงบริการสาธารณูปโภคในราคาที่เป็นธรรม กรณีเช่าอพาร์ตเมนต์/ห้องพักแบบรายเดือน เจ้าของห้อง ต้องไม่คิดค่าน้ำค่าไฟเกินราคากำหนด ตามประกาศ กคช และ สคบ เช่น ค่าน้ำค่าไฟเกินหน่วยละ 7 บาท ถือว่าผิดกฎหมาย

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกากรณีดังกล่าว

ฎีกาที่ 8796/2555
ผู้ให้เช่าต้องฟ้องศาลก่อนขับไล่ผู้เช่า แม้ค้างค่าเช่าหลายเดือน หากเข้าไปเปลี่ยนกุญแจเองถือว่าละเมิดสิทธิ

ฎีกาที่ 4672/2546
ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองของผู้เช่า หากไม่มีคำสั่งศาล แม้จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ตาม