การเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจ: การจดทะเบียนการเช่าระยะยาว
8 จำนวนผู้เข้าชม |
การเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจ: การจดทะเบียนการเช่าระยะยาวที่ผู้ประกอบการมักมองข้าม
เจ้าของร้านเช่าตึกทำเลดีมาเปิดกิจการ ลงทุนตกแต่งไปหลายแสน ทำสัญญาเช่าสิบปีกับเจ้าของตึกไว้เรียบร้อย ทุกอย่างดูมั่นคงดี จนวันหนึ่งเจ้าของตึกขายตึกให้คนอื่น หรือพอผ่านไปสามปีเจ้าของก็บอกให้ย้ายออก ทั้งที่ในกระดาษเขียนไว้สิบปีชัด ๆ ถึงตอนนั้นเจ้าของร้านถึงได้รู้ว่าสัญญาที่คิดว่ามั่นคง จริง ๆ แล้วบังคับได้ไม่เท่าที่เขียน
ปัญหาอยู่ที่ข้อกำหนดสำคัญข้อหนึ่งซึ่งคนเช่าพื้นที่ทำธุรกิจมักไม่รู้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้ามีกำหนดเกินสามปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียงสามปีเท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แปลว่าสัญญาเช่าสิบปีที่เซ็นกันไว้แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน กฎหมายรับรองให้แค่สามปี ส่วนที่เหลืออีกเจ็ดปีบังคับไม่ได้ ต่อให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อครบก็ตาม และแม้แต่การเช่าที่ไม่เกินสามปี ก็ยังต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องบังคับกันได้
อีกจุดที่คนมองข้ามคือเรื่องเจ้าของขายทรัพย์ระหว่างที่ยังเช่าอยู่ หลายคนกลัวว่าถ้าเจ้าของเดิมขายตึก สัญญาเช่าจะเป็นอันจบ ความจริงกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าไว้ระดับหนึ่ง สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนหรือเจ้าของใหม่ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่เจ้าของเดิมมีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 แต่ความคุ้มครองนี้ก็ผูกกับเรื่องการจดทะเบียนอีกนั่นเอง เพราะถ้าเป็นสัญญาเกินสามปีที่ไม่ได้จด เจ้าของใหม่ก็ผูกพันเพียงสามปีเหมือนกัน การจดทะเบียนการเช่าระยะยาวจึงเป็นสิ่งที่ทำให้สัญญาของคุณอยู่รอดได้แม้ตึกจะเปลี่ยนมือ
นอกจากเรื่องระยะเวลาแล้ว สิ่งที่ควรเขียนให้ชัดในสัญญายังมีอีกหลายเรื่อง ทั้งเงินประกันจะได้คืนเมื่อไรและในเงื่อนไขใด สิทธิในการต่อสัญญาเมื่อครบกำหนด และสิ่งที่ตกแต่งไว้จะเป็นของใครเมื่อสัญญาสิ้นสุด เรื่องเหล่านี้ตกลงกันตอนเริ่มเช่าง่ายกว่ามาเถียงกันตอนจะออกมาก
ที่พบบ่อยคือผู้ประกอบการลงทุนตกแต่งพื้นที่เป็นเงินก้อนใหญ่ บนสัญญาเช่าที่จริง ๆ มั่นคงแค่สามปีเพราะไม่ได้จดทะเบียน พอเจ้าของขายตึกหรือไม่ยอมต่อสัญญา ก็เสียทั้งทำเลที่สร้างลูกค้ามากับมือและเงินลงทุนที่ฝังไปกับพื้นที่ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนการเช่านั้นเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับเงินที่คุณผูกไว้กับสถานที่นั้น การทำให้สัญญามั่นคงตั้งแต่วันแรกจึงถูกกว่าการเสียทุกอย่างในวันที่ถูกบอกให้ย้ายออกอย่างเทียบกันไม่ได้
บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไปทางกฎหมาย มิใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีใดกรณีหนึ่งโดยเฉพาะ แต่ละกิจการมีรายละเอียดต่างกัน ก่อนตัดสินใจควรปรึกษาผู้ประกอบวิชาชีพเพื่อพิจารณาข้อเท็จจริงของท่านเป็นการเฉพาะ
