กู้ไม่ผ่าน เงินจองและเงินดาวน์ได้คืนไหม สิทธิของผู้ซื้อบ้าน

กู้ไม่ผ่าน: สิทธิของผู้จะซื้อบ้านต่อเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์

ความเข้าใจที่พบบ่อยที่สุดเรื่องหนึ่งคือ ถ้าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ สัญญาย่อมเลิกกันไปเองและเงินที่จ่ายไปแล้วต้องได้คืนทั้งหมด ความเข้าใจนี้คลาดเคลื่อนไปจากหลักกฎหมายพอสมควร คำตอบที่ถูกต้องคือ ได้คืนหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าเงินก้อนนั้นมีสถานะอะไรในทางกฎหมาย สัญญาเขียนเรื่องนี้ไว้อย่างไร และการที่กู้ไม่ผ่านเกิดจากฝ่ายใด บทความนี้อธิบายทั้งสามชั้นนั้น

เงินสามก้อนที่จ่ายไป กฎหมายมองไม่เหมือนกัน

ในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง ผู้ซื้อมักจ่ายเงินอย่างน้อยสามช่วง คือเงินจองตอนแรกสุด เงินทำสัญญาในวันเซ็น และเงินดาวน์ที่ผ่อนเป็นงวดต่อมาอีกหลายเดือน หลายคนเรียกรวมกันว่ามัดจำ แต่กฎหมายไม่ได้มองอย่างนั้น

มัดจำตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 หมายถึงทรัพย์ที่ให้ไว้ในเวลาเข้าทำสัญญา เพื่อเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาเกิดขึ้นแล้วและเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา และตาม มาตรา 378 หากผู้วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ ฝ่ายที่รับไว้ย่อมริบได้ ประเด็นสำคัญอยู่ที่คำว่าในเวลาเข้าทำสัญญา เงินที่ทยอยจ่ายเป็นงวดหลังจากวันเซ็นสัญญาไปแล้ว โดยสภาพจึงไม่ใช่มัดจำ แต่เป็นการชำระราคาบางส่วน

ความต่างตรงนี้ไม่ใช่เรื่องถ้อยคำ เพราะถ้าเงินนั้นเป็นราคาบางส่วน ข้อสัญญาที่ให้ริบทั้งหมดย่อมมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตาม มาตรา 379 และเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม มาตรา 383 โดยพิเคราะห์จากความเสียหายที่แท้จริงของเจ้าหนี้ ที่พบบ่อยคือผู้ซื้อยอมแพ้ตั้งแต่ได้ยินคำว่าสัญญาระบุให้ริบ ทั้งที่ข้อสัญญาที่ระบุไว้กับจำนวนที่ริบได้จริงตามกฎหมายเป็นคนละจำนวนกัน

กู้ไม่ผ่านไม่ใช่เหตุสุดวิสัย

หลักที่ต้องยอมรับก่อนคือ การหาเงินมาชำระราคาเป็นภาระของผู้จะซื้อ หนี้เงินไม่กลายเป็นการชำระหนี้ที่พ้นวิสัยเพียงเพราะลูกหนี้ไม่มีเงิน การที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อจึงไม่ทำให้ผู้จะซื้อหลุดพ้นจากหนี้โดยอัตโนมัติ และไม่ทำให้สัญญาเลิกกันไปเองด้วย ถ้าไม่ไปรับโอนตามกำหนด ผู้จะซื้อคือฝ่ายผิดนัด

เหตุผลที่กฎหมายวางหลักไว้เช่นนี้เข้าใจได้ไม่ยาก เพราะฝ่ายโครงการหรือผู้ขายไม่ได้เป็นผู้ควบคุมประวัติทางการเงินหรือภาระหนี้ของผู้ซื้อ สิ่งที่เขาทำได้คือกันแปลงนั้นไว้ให้และเสียโอกาสขายให้คนอื่นระหว่างที่รอ

แต่หลักนี้ตอบเพียงว่าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดนัด ไม่ได้ตอบว่าอีกฝ่ายริบเงินได้เท่าใด และคำถามหลังนี้ต่างหากที่เป็นเนื้อของข้อพิพาทเกือบทุกเรื่อง

เหตุที่หลายคนยังได้เงินคืนบางส่วนหรือทั้งหมด

ถ้าเป็นบ้านในโครงการจัดสรร สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำตามแบบมาตรฐานที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 34 และข้อสัญญาส่วนใดที่ผิดไปจากแบบในทางที่ไม่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อ ข้อสัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ ข้อความที่โครงการเติมเข้ามาเองว่าให้ริบเงินทุกกรณีโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงต้องเอาไปเทียบกับแบบมาตรฐานเสมอ ไม่ใช่ยอมรับตามที่พิมพ์มา หลักทำนองเดียวกันนี้ใช้กับการซื้อห้องชุดด้วย ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/2 ซึ่งกำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต้องเป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนด

อีกชั้นหนึ่งคือ พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 ซึ่งวางหลักไว้ตรงประเด็นว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ ประกอบกับ มาตรา 4 ที่ให้ข้อตกลงซึ่งทำให้คู่สัญญาอีกฝ่ายรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี

พูดรวมกันคือ กฎหมายไม่ได้ห้ามริบ แต่ห้ามริบเกินความเสียหายจริง ผู้ประกอบธุรกิจที่กันแปลงไว้สามเดือนแล้วขายต่อได้ในราคาเดิม กับผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องแบกภาระดอกเบี้ยและค่าดูแลอีกสองปี มีความเสียหายไม่เท่ากัน และนั่นคือสิ่งที่ต้องยกขึ้นว่ากล่าว

ถ้าเหตุมาจากฝ่ายโครงการ คนละเรื่องกันทันที

กรณีที่ผู้ซื้อได้เปรียบชัดเจนคือเมื่อการกู้ไม่ผ่านเชื่อมโยงกับความบกพร่องของฝ่ายขายเอง เช่น บ้านสร้างไม่เสร็จตามกำหนดจนธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ที่ดินยังติดจำนองรวมและยังไม่ปลอดจำนองเฉพาะแปลง สาธารณูปโภคยังไม่แล้วเสร็จตามผังที่ได้รับอนุญาต หรือแบบบ้านที่สร้างจริงไม่ตรงกับที่ตกลงไว้จนราคาประเมินต่ำกว่าที่ควร

ในกรณีเหล่านี้ ฝ่ายที่ผิดนัดคือผู้ขาย ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกกล่าวให้ปฏิบัติตามสัญญาภายในเวลาพอสมควรก่อน แล้วจึงบอกเลิกสัญญาได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 และเมื่อสัญญาเลิกกัน คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม มาตรา 391 ซึ่งวรรคสองกำหนดชัดว่าเงินที่ต้องใช้คืนนั้นให้บวกดอกเบี้ยด้วย นับตั้งแต่เวลาที่ได้รับเงินไว้ ไม่ใช่นับแต่วันฟ้อง

สิ่งที่ควรทำก่อนวางเงินก้อนแรก

จุดที่แก้ไขได้ง่ายที่สุดอยู่ก่อนเซ็นสัญญา ให้ขอเพิ่มข้อความให้ชัดว่า หากธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อโดยมิใช่ความผิดของผู้จะซื้อ ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและได้รับเงินที่ชำระไปแล้วคืน โดยระบุให้ครบว่าต้องยื่นกู้กี่ธนาคาร ภายในกี่วัน ต้องแสดงเอกสารอะไร และหักค่าดำเนินการได้ไม่เกินเท่าใด ข้อความสั้น ๆ ย่อหน้าเดียวนี้ตัดข้อพิพาทออกไปได้เกือบทั้งหมด โครงการที่ปฏิเสธไม่ยอมเติมให้ ก็เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในตัวมันเอง

เรื่องต่อมาคือตรวจสถานะของตัวเองก่อนจอง ทั้งข้อมูลเครดิตและภาระหนี้ที่มีอยู่ ผู้ที่รู้ตัวล่วงหน้าว่ามีความเสี่ยง จะได้เลือกวางเงินจองในจำนวนที่ยอมรับความเสี่ยงได้ แทนที่จะวางเต็มจำนวนตามที่พนักงานขายเสนอ

เมื่อถูกปฏิเสธสินเชื่อแล้ว

สิ่งแรกคือขอหนังสือปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อความทางแอปพลิเคชันหรือคำบอกเล่าของพนักงานใช้เป็นพยานหลักฐานได้ยากกว่ามาก และควรยื่นกู้ให้ครบตามจำนวนธนาคารที่สัญญากำหนดไว้ เพราะถ้ายื่นไม่ครบ ฝ่ายโครงการจะยกขึ้นอ้างได้ว่าผู้ซื้อไม่ได้ใช้ความพยายามตามที่ตกลง

จากนั้นให้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและทวงถามเงินคืน ส่งแบบลงทะเบียนตอบรับ ระบุจำนวนเงินแต่ละงวดพร้อมวันที่ชำระ อย่าใช้วิธีเงียบหายไปเฉย ๆ เพราะดอกเบี้ยและอายุความเดินตามวันที่ในเอกสาร ไม่ได้เดินตามความรู้สึกของคู่กรณี

หากเจรจาไม่เป็นผล ทางเลือกมีทั้งการร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 และการฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคตาม พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ซึ่งผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมตาม มาตรา 18 และในข้อเท็จจริงที่อยู่ในความรู้เห็นเฉพาะของผู้ประกอบธุรกิจ ภาระการพิสูจน์ตกแก่ผู้ประกอบธุรกิจตาม มาตรา 29 ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่ผู้ซื้อจำนวนมากไม่รู้ว่าตนมี

เงินดาวน์ที่หายไปส่วนใหญ่ ไม่ได้หายเพราะธนาคารปฏิเสธ แต่หายเพราะไม่มีใครอ่านข้อสัญญาข้อนั้นก่อนลงลายมือชื่อ

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทางกฎหมายทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นจริง ควรปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของท่าน