การตรวจรับมอบบ้านและสิทธิเรียกร้องเมื่อบ้านชำรุดบกพร่อง
4 จำนวนผู้เข้าชม |
การตรวจรับบ้าน: ผลทางกฎหมายของการรับมอบและสิทธิเรียกร้องเมื่อบ้านชำรุดบกพร่อง
การตรวจรับบ้านมักถูกเข้าใจว่าเป็นขั้นตอนทางเทคนิค คือการเดินสำรวจ ถ่ายภาพ และลงลายมือชื่อรับมอบ แต่ในทางกฎหมาย วันตรวจรับมีความสำคัญมากกว่านั้น เพราะกฎหมายผูกผลบางประการไว้กับการรับมอบทรัพย์โดยไม่ทักท้วง เมื่อลงลายมือชื่อไปแล้ว ความชำรุดบกพร่องบางประเภทจะเรียกร้องในภายหลังไม่ได้
ขอบเขตความรับผิดของผู้ขาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472 กำหนดว่า ผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่ขาย หากความชำรุดนั้นทำให้ทรัพย์เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่มุ่งหมายจะใช้เป็นปกติ ความรับผิดนี้เกิดขึ้นโดยไม่ต้องพิจารณาว่าผู้ขายรู้ถึงความชำรุดนั้นมาก่อนหรือไม่
เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายคือบ้าน ประโยชน์ที่มุ่งหมายจะใช้เป็นปกติย่อมได้แก่การอยู่อาศัย ความชำรุดที่กระทบการอยู่อาศัยจึงเข้าข่ายทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นพื้นทรุด ผนังร้าว น้ำรั่วซึม ระบบไฟฟ้าที่ไม่ปลอดภัย หรือท่อระบายน้ำที่ไหลย้อน ส่วนตำหนิที่กระทบเพียงความสวยงาม โดยไม่กระทบการใช้สอยและไม่ทำให้ราคาลดลง เป็นกรณีที่โต้แย้งได้ยากกว่า
ข้อยกเว้นที่ทำให้ผู้ซื้อเสียสิทธิ
มาตรา 473 บัญญัติข้อยกเว้นความรับผิดของผู้ขายไว้ กรณีที่กระทบสิทธิของผู้ซื้อบ้านมากที่สุดมีอยู่สองกรณี
กรณีแรก ผู้ขายไม่ต้องรับผิด หากผู้ซื้อรู้อยู่แล้วถึงความชำรุดบกพร่องในเวลาซื้อขาย หรือควรจะได้รู้หากใช้ความระมัดระวังตามสมควร กรณีที่สอง ผู้ขายไม่ต้องรับผิด หากความชำรุดบกพร่องนั้นปรากฏชัดในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับทรัพย์นั้นไว้โดยไม่ทักท้วง
กรณีที่สองคือประเด็นสำคัญของเรื่องนี้ การเดินตรวจอย่างผิวเผินแล้วลงลายมือชื่อในใบตรวจรับโดยไม่ระบุข้อบกพร่องใดไว้เลย มีผลเท่ากับการรับมอบทรัพย์ไว้ตามสภาพที่เป็นอยู่ ความชำรุดที่ปรากฏให้เห็นได้ในวันนั้น จะยกขึ้นเรียกร้องในภายหลังได้ยาก
เส้นแบ่งอยู่ที่คำว่าปรากฏชัดในเวลาส่งมอบ รอยร้าวที่มองเห็นด้วยตาเปล่า สีที่ลอกล่อน ประตูที่ปิดไม่สนิท ถือว่าปรากฏชัดแล้ว แต่ความบกพร่องของฐานราก งานระบบที่ฝังอยู่ในผนัง หรือการรั่วซึมที่จะปรากฏเมื่อฝนตกหนัก ไม่ใช่สิ่งที่บุคคลทั่วไปจะตรวจพบได้จากการสำรวจเพียงรอบเดียว ความชำรุดกลุ่มหลังนี้ผู้ขายยังคงต้องรับผิด แม้ผู้ซื้อจะรับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว
ระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด
มาตรา 474 กำหนดว่า คดีที่มีข้อเรียกร้องเนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ห้ามฟ้องเมื่อพ้นเวลาหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่องนั้นบทบัญญัตินี้มีสองส่วนที่ต้องอ่านโดยละเอียด
ส่วนแรก อายุความเริ่มนับจากวันที่พบเห็น ไม่ใช่วันโอนกรรมสิทธิ์ บ้านที่เริ่มรั่วซึมในปีที่สาม ผู้ซื้อยังมีสิทธิฟ้องได้ หากฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่พบ
ส่วนที่สอง ระยะเวลาหนึ่งปีสิ้นสุดเร็วกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดคิดที่พบบ่อยคือผู้ซื้อรอให้โครงการส่งช่างเข้ามาแก้ไข มีการนัดหมายและเลื่อนนัดต่อเนื่องกันหลายครั้ง จนพ้นหนึ่งปีไปโดยไม่มีเอกสารเป็นหลักฐานแม้แต่ฉบับเดียว เมื่อเรื่องขึ้นสู่ศาล จึงต้องมาโต้แย้งกันว่าพบความชำรุดในวันใด ฝ่ายที่ไม่มีหลักฐานย่อมเสียเปรียบ
วิธีป้องกันคือแจ้งเป็นหนังสือทุกครั้งที่พบความชำรุด ระบุวันที่ให้ชัดเจน และเก็บหลักฐานการส่งไว้ ภาพถ่ายที่บันทึกวันเวลาไว้ใช้เป็นพยานหลักฐานได้ แต่หนังสือที่มีหลักฐานการรับย่อมมีน้ำหนักมากกว่า
ข้อสัญญายกเว้นความรับผิด
สัญญาซื้อขายบ้านจำนวนมากมีข้อความทำนองว่า ผู้ซื้อได้ตรวจสอบทรัพย์แล้วและยอมรับสภาพตามที่เป็นอยู่ ข้อตกลงในลักษณะนี้ทำได้ตาม มาตรา 483 แต่มีข้อจำกัดที่สำคัญ
มาตรา 485 กำหนดว่า ข้อสัญญายกเว้นหรือจำกัดความรับผิดไม่คุ้มครองผู้ขายในความชำรุดบกพร่องซึ่งผู้ขายรู้อยู่แล้วและปกปิดไว้ ผู้ขายที่รู้ว่าบ้านเคยประสบปัญหาน้ำท่วม หรือรู้ว่าโครงสร้างเคยแตกร้าวแล้วฉาบทับก่อนขาย จึงยกข้อสัญญานี้ขึ้นอ้างไม่ได้
หากเป็นการซื้อขายระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ ยังมีการกลั่นกรองอีกชั้นหนึ่งตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 6 ซึ่งกำหนดให้ข้อตกลงจำกัดความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี ประกอบกับ มาตรา 4 ที่ใช้บังคับแก่ข้อตกลงซึ่งทำให้คู่สัญญาอีกฝ่ายรับภาระเกินกว่าที่บุคคลทั่วไปพึงคาดหมายได้ตามปกติ
แนวปฏิบัติในวันตรวจรับ
ควรนัดตรวจรับล่วงหน้าก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ตรวจในวันเดียวกัน เพราะการตรวจในช่วงเช้าแล้วโอนในช่วงบ่ายทำให้ผู้ซื้อไม่เหลืออำนาจต่อรอง ระยะเวลาที่เหมาะสมคือล่วงหน้าอย่างน้อยสองสัปดาห์ เพื่อให้มีเวลาแก้ไขและตรวจซ้ำ ข้อบกพร่องทุกจุดที่พบต้องบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุตำแหน่งให้ชัดเจนว่าเป็นห้องใดและผนังด้านใด พร้อมแนบภาพถ่าย จากนั้นให้ตัวแทนฝ่ายผู้ขายลงลายมือชื่อรับทราบและระบุวันที่ เอกสารฉบับนี้คือสิ่งที่ทำให้การรับมอบของผู้ซื้อไม่เข้าข้อยกเว้นตาม มาตรา 473
นอกจากการสำรวจด้วยสายตา ควรทดสอบระบบที่มองไม่เห็นด้วย เปิดน้ำทุกจุดพร้อมกันเพื่อดูการระบาย ราดน้ำบริเวณพื้นห้องน้ำและระเบียงเพื่อดูความลาดเอียง ทดสอบเบรกเกอร์และเต้ารับทุกจุด และเปิดปิดประตูหน้าต่างทุกบาน การทดสอบเหล่านี้ใช้เวลาเพิ่มไม่มาก แต่เปลี่ยนสถานะของความชำรุดจากสิ่งที่ผู้ซื้อควรจะได้รู้ ไปเป็นสิ่งที่ตรวจพบและแจ้งไว้แล้ว
ในกรณีจำเป็นต้องรับโอนทั้งที่การแก้ไขยังไม่แล้วเสร็จ เช่น การอนุมัติสินเชื่อใกล้สิ้นอายุ ให้จัดทำบันทึกแนบท้ายระบุว่ารับโอนโดยสงวนสิทธิเรียกร้องในรายการที่ยังค้างอยู่ พร้อมแนบรายการดังกล่าว และให้อีกฝ่ายลงลายมือชื่อ ไม่ควรรับคำมั่นด้วยวาจาว่าจะกลับมาแก้ไขในภายหลัง เพราะไม่มีการบันทึกไว้เป็นหลักฐาน
สิทธิเรียกร้องภายหลังการรับโอน
หากซื้อจากโครงการ ควรตรวจสอบหมวดการรับประกันในสัญญา โดยทั่วไปแบบสัญญาจะแยกระยะรับประกันโครงสร้างอาคารออกจากส่วนควบและอุปกรณ์ เป็นคนละระยะเวลา การรับประกันตามสัญญาเป็นสิทธิที่เพิ่มเติมจากสิทธิตามกฎหมาย ไม่ใช่สิ่งที่มาแทนที่ การสิ้นสุดของระยะรับประกันตามสัญญาจึงไม่ได้หมายความว่าความรับผิดตาม มาตรา 472 สิ้นสุดลงด้วยเสมอไป
สิทธิเรียกร้องมีได้หลายประการ ทั้งการให้ซ่อมแซม การลดราคาลงตามส่วนที่เสื่อมไป และการเรียกค่าเสียหาย หากความชำรุดร้ายแรงถึงขนาดที่ทำให้ไม่อาจใช้ประโยชน์ตามที่มุ่งหมายได้ ผู้ซื้ออาจบอกเลิกสัญญาได้ตาม มาตรา 387 โดยต้องบอกกล่าวให้แก้ไขภายในเวลาอันสมควรก่อน
เนื่องจากเป็นข้อพิพาทระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ การฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคตาม พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ทำให้ผู้ซื้อได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมตาม มาตรา 18 และในข้อเท็จจริงที่อยู่ในความรู้เห็นเฉพาะของผู้ประกอบธุรกิจ เช่น วิธีการก่อสร้างและวัสดุที่ใช้จริง ภาระการพิสูจน์ตกแก่ผู้ประกอบธุรกิจตาม มาตรา 29 ข้อได้เปรียบนี้มีความสำคัญมากในคดีประเภทนี้ แต่ผู้ซื้อจำนวนมากไม่ทราบว่าตนมีสิทธิดังกล่าว
รายการข้อบกพร่องที่บันทึกไว้ในวันตรวจรับ มีน้ำหนักในการรักษาสิทธิมากกว่าการเข้าปรึกษาทนายความหลังจากนั้น
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทางกฎหมายทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นจริง ควรปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของท่าน
Powered by
MakeWebEasy.com