บ้านสร้างไม่เสร็จตามกำหนด: สิทธิของผู้ซื้อและการเรียกค่าปรับ

การส่งมอบบ้านล่าช้า: สิทธิของผู้ซื้อเมื่อโครงการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามกำหนด

กำหนดวันแล้วเสร็จและวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นข้อสัญญาที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญน้อยกว่าราคาและแบบบ้าน ทั้งที่เป็นข้อที่ก่อให้เกิดข้อพิพาทมากที่สุดข้อหนึ่ง เมื่อการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามกำหนด ผู้ซื้อจำนวนมากเข้าใจว่าทางเลือกมีเพียงสองทาง คือรอต่อไปโดยไม่มีกำหนด หรือยอมสูญเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดเพื่อถอนตัว ความเข้าใจนี้คลาดเคลื่อน กฎหมายให้ทางเลือกไว้มากกว่านั้น และให้สิทธิเรียกร้องที่มีมูลค่าในทางเศรษฐกิจอย่างแท้จริง

จุดเริ่มต้นของการผิดนัด
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสอง กำหนดว่า หากได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทิน ลูกหนี้ย่อมตกเป็นผู้ผิดนัดโดยไม่ต้องเตือน สัญญาที่ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้ชัดเจน เมื่อพ้นวันนั้นแล้วยังไม่มีการส่งมอบ ผู้ขายจึงตกเป็นผู้ผิดนัดทันที ผู้ซื้อไม่ต้องรอให้อีกฝ่ายยอมรับก่อน

แต่หากสัญญาไม่ได้ระบุวันไว้แน่นอน เช่น กำหนดเพียงว่าจะแล้วเสร็จภายในระยะเวลาหนึ่งนับแต่วันเริ่มก่อสร้าง โดยไม่ได้ระบุว่าวันเริ่มก่อสร้างคือวันใด กรณีนี้อยู่ในบังคับของ มาตรา 204 วรรคหนึ่ง ซึ่งผู้ซื้อต้องบอกกล่าวเตือนก่อน ผู้ขายจึงจะตกเป็นผู้ผิดนัด การทำหนังสือบอกกล่าวจึงไม่ใช่เพียงการทวงถาม แต่เป็นการสร้างจุดตั้งต้นทางกฎหมายให้แก่สิทธิเรียกร้องทั้งหมดที่จะตามมา

เบี้ยปรับตามสัญญา กับค่าเสียหายที่เรียกได้จริง
สัญญาจะซื้อจะขายส่วนใหญ่กำหนดค่าปรับรายวันไว้สำหรับกรณีส่งมอบล่าช้า ผู้ซื้อมักเข้าใจว่าต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง ระหว่างการเรียกให้ส่งมอบบ้าน กับการเรียกค่าปรับ ความจริงแล้ว มาตรา 381 กำหนดไว้ชัดเจนว่า ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เช่น ไม่ชำระหนี้ตรงตามเวลาที่กำหนด นอกจากเรียกให้ชำระหนี้แล้ว เจ้าหนี้ยังเรียกเอาเบี้ยปรับได้อีกด้วย ผู้ซื้อจึงเรียกได้ทั้งบ้านและค่าปรับในคราวเดียวกัน

ประเด็นที่สำคัญยิ่งกว่านั้นอยู่ที่ มาตรา 380 วรรคสอง ซึ่งกำหนดว่า เจ้าหนี้อาจเรียกเอาเบี้ยปรับในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหาย และหากมีความเสียหายมากกว่านั้น ก็พิสูจน์เพิ่มเติมได้ ค่าปรับรายวันที่โครงการกำหนดไว้ในสัญญาจึงเป็นเพียงจำนวนขั้นต่ำ ไม่ใช่เพดานสูงสุด

ค่าเสียหายที่พิสูจน์เพิ่มได้ในทางปฏิบัติมีหลายรายการ ทั้งค่าเช่าที่พักอาศัยระหว่างรอส่งมอบ ค่าขนย้ายที่ต้องเสียซ้ำ ดอกเบี้ยส่วนต่างเมื่อการอนุมัติสินเชื่อสิ้นอายุและต้องยื่นกู้ใหม่ในอัตราที่สูงขึ้น รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการเตรียมการย้ายเข้าตามกำหนดเดิม รายการเหล่านี้ต้องมีเอกสารรองรับ จึงควรเก็บหลักฐานไว้ตั้งแต่วันแรกที่ทราบว่าจะล่าช้า

ในทางกลับกัน หากค่าปรับที่กำหนดไว้สูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม มาตรา 383 หลักนี้ใช้กับทั้งสองฝ่าย ไม่ได้คุ้มครองเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ

จุดที่ผู้ซื้อเสียสิทธิบ่อยที่สุด
มาตรา 381 วรรคสาม วางหลักไว้ว่า ถ้าเจ้าหนี้ยอมรับชำระหนี้แล้ว จะเรียกเอาเบี้ยปรับได้ต่อเมื่อได้บอกสงวนสิทธิไว้เช่นนั้นในเวลารับชำระหนี้

บทบัญญัตินี้มีผลรุนแรงกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดคิด ผู้ซื้อที่รอมาเป็นปี เมื่อโครงการนัดโอนกรรมสิทธิ์ก็ไปรับโอนด้วยความโล่งใจ ลงลายมือชื่อรับมอบโดยไม่ได้กล่าวถึงค่าปรับที่สะสมมาตลอดระยะเวลาที่ล่าช้า แล้วจึงมาเรียกร้องภายหลัง กรณีเช่นนี้สิทธิเรียกค่าปรับเป็นอันสิ้นไป เพราะไม่ได้บอกสงวนสิทธิไว้ในเวลารับชำระหนี้

การรักษาสิทธิทำได้ไม่ยาก เพียงจัดทำบันทึกในวันโอนระบุว่ารับโอนโดยสงวนสิทธิเรียกค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้าตามสัญญา พร้อมระบุจำนวนวันที่ล่าช้า และให้ตัวแทนฝ่ายผู้ขายลงลายมือชื่อรับทราบ เอกสารฉบับเดียวนี้คือสิ่งที่แยกผู้ซื้อที่ได้รับการเยียวยา ออกจากผู้ซื้อที่เสียสิทธิไปในวันเดียวกัน

ข้ออ้างของฝ่ายผู้ขายและขอบเขตที่รับฟังได้
ข้ออ้างที่พบบ่อยคือเหตุสุดวิสัย ซึ่ง มาตรา 8 นิยามไว้ว่า หมายถึงเหตุใดที่จะเกิดขึ้นก็ดี จะให้ผลพิบัติก็ดี ไม่มีใครจะอาจป้องกันได้ แม้ทั้งบุคคลผู้ต้องประสบหรือใกล้จะต้องประสบเหตุนั้นจะได้จัดการระมัดระวังตามสมควรอันพึงคาดหมายได้จากบุคคลในฐานะและภาวะเช่นนั้น

นิยามนี้แคบกว่าที่มีการนำมาอ้างกันมาก การขาดแคลนแรงงาน ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น ผู้รับเหมาทิ้งงาน หรือปัญหาสภาพคล่องของโครงการ ล้วนเป็นความเสี่ยงทางธุรกิจตามปกติที่ผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างย่อมคาดหมายและบริหารจัดการได้ จึงไม่เข้าลักษณะเหตุสุดวิสัยตามความหมายของกฎหมาย

ข้ออ้างอีกประการหนึ่งคือข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ขายขยายกำหนดเวลาส่งมอบได้ตามดุลพินิจของตนฝ่ายเดียว ข้อสัญญาลักษณะนี้ต้องนำไปเทียบกับแบบมาตรฐานที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด เพราะ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 34 กำหนดว่า ข้อสัญญาส่วนใดที่ผิดไปจากแบบและไม่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อ ข้อสัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ นอกจากนี้ยังต้องพิจารณาตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 ซึ่งกำหนดให้ข้อตกลงที่ทำให้คู่สัญญาอีกฝ่ายรับภาระเกินกว่าที่บุคคลทั่วไปพึงคาดหมายได้ตามปกติ มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี

ทางเลือกเมื่อไม่ประสงค์จะรอต่อไป
ผู้ซื้อไม่มีหน้าที่ต้องรอโดยไม่มีกำหนด มาตรา 387 ให้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อได้บอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาอันสมควรแล้ว และอีกฝ่ายยังไม่ชำระ ขั้นตอนการบอกกล่าวนี้ข้ามไม่ได้ เพราะเป็นเงื่อนไขของการใช้สิทธิเลิกสัญญา

ในบางกรณีไม่ต้องบอกกล่าวก็ได้ มาตรา 388 กำหนดว่า หากโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้ วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจะสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดไว้เท่านั้น เมื่อพ้นเวลานั้นแล้ว เจ้าหนี้บอกเลิกสัญญาได้ทันที กรณีนี้ต้องปรากฏชัดว่าเวลาเป็นสาระสำคัญของสัญญา ซึ่งต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี

เมื่อสัญญาเลิกกันแล้ว มาตรา 391 กำหนดให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะเดิม โดยวรรคสองระบุว่า เงินที่ต้องใช้คืนให้บวกดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้ ไม่ใช่นับแต่วันฟ้อง และวรรคสี่ยังกำหนดว่า การใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่กระทบกระทั่งสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย ผู้ซื้อจึงเรียกทั้งเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย และค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้ ในคราวเดียวกัน

สำหรับอายุความ ข้อเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น มีอายุความสิบปีตาม มาตรา 193/30 ซึ่งยาวกว่าอายุความหนึ่งปีของความชำรุดบกพร่องมาก แต่การรอจนใกล้ครบกำหนดย่อมทำให้การรวบรวมพยานหลักฐานยากขึ้นตามไปด้วย

แนวปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อ
การติดตามเรื่องควรทำเป็นหนังสือทุกครั้ง ส่งแบบลงทะเบียนตอบรับ ระบุวันที่ จำนวนวันที่ล่าช้า และข้อเรียกร้องให้ชัดเจน การติดต่อผ่านช่องทางสนทนาออนไลน์หรือทางโทรศัพท์ใช้เป็นพยานหลักฐานได้ยากกว่ามาก และมักเป็นเหตุให้ระยะเวลาผ่านไปโดยไม่มีเอกสารตั้งต้น

ควรบันทึกความคืบหน้าของการก่อสร้างเป็นระยะ ถ่ายภาพพร้อมวันที่ เพราะเมื่อเกิดข้อพิพาท ประเด็นที่ต้องพิสูจน์คือสภาพงานในแต่ละช่วงเวลา ไม่ใช่เพียงสภาพในวันที่ฟ้อง

เนื่องจากเป็นข้อพิพาทระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ การฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคตาม พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ทำให้ผู้ซื้อได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมตาม มาตรา 18 และในข้อเท็จจริงที่อยู่ในความรู้เห็นเฉพาะของผู้ประกอบธุรกิจ เช่น ความคืบหน้าที่แท้จริงของงานก่อสร้างและเหตุแห่งความล่าช้า ภาระการพิสูจน์ตกแก่ผู้ประกอบธุรกิจตาม มาตรา 29 นอกจากนี้ หากปรากฏว่าผู้ประกอบธุรกิจกระทำโดยเจตนาเอาเปรียบผู้บริโภคโดยไม่เป็นธรรม ศาลมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษเพิ่มเติมได้ตาม มาตรา 42

ที่สำคัญที่สุดคือขั้นตอนก่อนลงลายมือชื่อ ควรตรวจให้แน่ใจว่าสัญญาระบุวันแล้วเสร็จและวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้เป็นวันแห่งปฏิทินที่ชัดเจน กำหนดค่าปรับกรณีล่าช้าไว้ผูกพันทั้งสองฝ่ายในอัตราที่เทียบเคียงกันได้ และไม่มีข้อความให้ผู้ขายขยายเวลาได้ตามลำพัง ข้อสัญญาเหล่านี้ต่อรองได้ตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง แต่ต่อรองไม่ได้อีกเลยหลังจากนั้น

ผู้ซื้อที่ได้รับการเยียวยาจริง มักไม่ใช่ผู้ที่รออย่างอดทนที่สุด แต่เป็นผู้ที่ทำหนังสือฉบับแรกเร็วที่สุด

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทางกฎหมายทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นจริง ควรปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของท่าน