ซื้อที่ดินตาบอดทั้งที่รู้ ยังฟ้องขอเปิดทางจำเป็นได้ไหม

ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือที่เรียกกันทั่วไปว่าที่ดินตาบอด มักถูกเสนอขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาด และผู้ซื้อจำนวนมากทราบสภาพเช่นนั้นตั้งแต่ก่อนตกลงซื้อ ข้อโต้แย้งที่ตามมาเมื่อผู้ซื้อฟ้องขอเปิดทางผ่านที่ดินข้างเคียงจึงมักเป็นข้อเดียวกัน คือฝ่ายเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่อ้างว่าผู้ซื้อรู้อยู่แล้วว่าที่ดินไม่มีทางออก การเข้าซื้อทั้งที่รู้ย่อมเป็นการยอมรับสภาพนั้นไว้เอง และการมาฟ้องขอเปิดทางในภายหลังเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ข้อโต้แย้งนี้ฟังดูสมเหตุสมผลในทางความรู้สึก แต่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ชัดเจนแล้วว่าไม่อาจรับฟังได้

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547 เป็นคดีที่โจทก์ซื้อที่ดินซึ่งมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยรู้ถึงสภาพดังกล่าวมาตั้งแต่ก่อนซื้อ ต่อมาโจทก์ฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยซึ่งล้อมที่ดินของโจทก์อยู่ ฝ่ายจำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ได้ที่ดินมาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่ก่อนแล้วว่าที่ดินไม่มีทางออก ประเด็นที่ศาลต้องวินิจฉัยจึงมีว่า ความรู้ของผู้ซื้อเกี่ยวกับสภาพที่ดินในขณะได้ที่ดินมา มีผลทำให้สิทธิขอเปิดทางจำเป็นสิ้นไปหรือไม่

 

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การขอทางผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มุ่งพิจารณาที่สภาพของที่ดินเป็นสำคัญ กล่าวคือ ที่ดินนั้นต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เมื่อเข้าเงื่อนไขดังกล่าว เจ้าของที่ดินแปลงนั้นย่อมมีสิทธิผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ กฎหมายมิได้กำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต หรือจะต้องไม่รู้มาก่อนว่าที่ดินที่ตนได้มาไม่มีทางออก ดังนั้น แม้โจทก์จะซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ก็ไม่ทำให้สิทธิที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมออกสู่ทางสาธารณะหมดไป เพราะสิทธินั้นเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้โดยตรง

 

หลักที่คำพิพากษาฉบับนี้วางไว้จึงมีสาระสำคัญว่า ทางจำเป็นเป็นสิทธิที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายจากสภาพของที่ดิน มิใช่สิทธิที่เกิดจากความยินยอมของเจ้าของที่ดินข้างเคียงหรือจากพฤติกรรมของผู้ซื้อ เหตุผลเบื้องหลังคือกฎหมายมุ่งคุ้มครองประโยชน์ในการใช้สอยที่ดินตามสภาพ ไม่ให้ที่ดินแปลงใดกลายเป็นที่ดินที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้เลย ซึ่งเป็นความเสียหายทั้งต่อเจ้าของและต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม การผูกสิทธินี้ไว้กับความรู้หรือเจตนาของผู้ซื้อย่อมทำให้ที่ดินตาบอดที่เปลี่ยนมือแล้วกลายเป็นที่ดินไร้ประโยชน์ถาวร

 

อย่างไรก็ดี สิทธินี้มิได้กว้างอย่างที่หลายคนเข้าใจ ขอบเขตที่แคบกว่านั้นปรากฏชัดในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6372/2550 คดีดังกล่าวที่ดินของโจทก์และที่ดินของจำเลยที่ 2 เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันแล้วแบ่งแยกออกเป็นสองแปลง ที่ดินของโจทก์ยังมีทางออกสู่ทางสาธารณะทางด้านทิศเหนือและทิศตะวันออก โดยทางด้านทิศตะวันออกเป็นทางเดินเท้ากว้างประมาณ 1.10 เมตร ซึ่งไม่อาจใช้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่ากรณีเช่นนี้เป็นเพียงเรื่องความสะดวกของโจทก์เท่านั้น หาใช่ว่าโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 และมาตรา 1350 เพราะที่ดินของโจทก์ไม่ได้ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้

 

เมื่ออ่านคำพิพากษาทั้งสองฉบับประกอบกัน เส้นแบ่งจึงชัดเจนขึ้น เกณฑ์ของทางจำเป็นคือการไม่มีทางออก ไม่ใช่การมีทางออกที่ไม่สะดวก ที่ดินซึ่งเข้าออกได้ด้วยทางเดินเท้าแม้จะแคบจนรถยนต์ผ่านไม่ได้ ก็ยังไม่ถือว่าถูกปิดล้อมตามความหมายของมาตรา 1349 ในทางกลับกัน เมื่อที่ดินไม่มีทางออกจริงตามสภาพ สิทธิย่อมเกิดขึ้นโดยไม่ต้องพิจารณาว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รู้หรือไม่รู้สภาพนั้นมาก่อน

 

ประเด็นเรื่องขอบเขตของทางที่จะขอเปิดยังมีข้อจำกัดตามตัวบทอีกชั้นหนึ่ง มาตรา 1349 วรรคสาม กำหนดว่าที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ และวรรคท้ายกำหนดให้ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่สำหรับความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ซึ่งจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้ ผู้ที่ฟ้องขอเปิดทางจำเป็นจึงไม่อาจเรียกความกว้างตามที่ตนต้องการได้ตามอำเภอใจ

 

กรณีที่ที่ดินไม่มีทางออกเพราะเพิ่งมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเอง อยู่ภายใต้มาตรา 1350 ซึ่งให้เจ้าของที่ดินแปลงที่ไม่มีทางออกมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันนั้น โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน ข้อแตกต่างนี้มีผลในทางปฏิบัติสูง เพราะผู้ที่รับมรดกหรือรับแบ่งที่ดินจากญาติ มักเข้าใจว่าตนขอเปิดทางผ่านที่ดินแปลงใดที่สะดวกที่สุดก็ได้ ทั้งที่กฎหมายจำกัดไว้เฉพาะที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกมาด้วยกัน

 

อีกเรื่องที่มักสับสนกันคือความต่างระหว่างทางจำเป็นกับภาระจำยอม ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายจากสภาพที่ดินที่ถูกปิดล้อม และสิ้นไปเมื่อสภาพนั้นหมดไป เช่น เมื่อที่ดินมีทางออกสู่ทางสาธารณะแล้วในภายหลัง ส่วนภาระจำยอมตามมาตรา 1387 เป็นทรัพยสิทธิที่เกิดจากนิติกรรมระหว่างคู่กรณี หรือได้มาโดยอายุความตามมาตรา 1401 ซึ่งนำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิมาใช้บังคับโดยอนุโลม ทางที่ใช้กันมานานหลายสิบปีจึงอาจตกเป็นภาระจำยอมได้ แม้ที่ดินนั้นจะมีทางออกอื่นอยู่แล้วและไม่เข้าเกณฑ์ทางจำเป็นก็ตาม การเลือกฐานฟ้องผิดจึงทำให้แพ้คดีได้ทั้งที่ข้อเท็จจริงเข้าข่ายอีกฐานหนึ่ง

 

สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อที่ดินซึ่งไม่มีทางออก สิ่งที่ควรทำคือตรวจระวางและรูปแปลงที่ดินจากสำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจ เพื่อดูว่าที่ดินถูกล้อมโดยแปลงใดบ้างและมีทางออกอื่นหรือไม่ แม้เป็นเพียงทางเดินเท้า เพราะการมีทางออกอยู่แล้วย่อมตัดสิทธิตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6372/2550 ตรวจต่อไปว่าที่ดินนั้นเคยเป็นแปลงเดียวกับที่ดินข้างเคียงและเพิ่งแบ่งแยกกันหรือไม่ เพราะจะเปลี่ยนฐานสิทธิจากมาตรา 1349 ไปเป็นมาตรา 1350 ซึ่งไม่ต้องเสียค่าทดแทนแต่จำกัดแปลงที่ขอผ่านได้ และหากเจรจากับเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ ควรจดทะเบียนภาระจำยอมไว้ให้เรียบร้อย เพราะข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนย่อมไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายต่อไป

 

หลักที่ควรจำจากแนวคำพิพากษาชุดนี้คือ สิทธิในทางจำเป็นวัดจากสภาพของที่ดิน ไม่ได้วัดจากความรู้ ความสุจริต หรือความสะดวกของผู้ถือกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อที่รู้อยู่แล้วว่าที่ดินไม่มีทางออกจึงไม่เสียสิทธิเพราะความรู้นั้น และผู้ที่มีทางออกอยู่แล้วก็ไม่ได้สิทธิเพิ่มขึ้นเพราะความไม่สะดวก

ตัวบทและคำพิพากษาที่อ้างอิง
คำพิพากษาศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547 สิทธิขอเปิดทางจำเป็นพิจารณาจากสภาพที่ดินที่ถูกปิดล้อม กฎหมายมิได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ถูกล้อมต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6372/2550  ที่ดินที่มีทางเดินเท้ากว้างประมาณ 1.10 เมตรออกสู่ทางสาธารณะได้ แม้รถยนต์ผ่านไม่ได้ ถือเป็นเรื่องความสะดวก ไม่ใช่ที่ดินถูกปิดล้อม

ตัวบทกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 (ทางจำเป็น ที่ดินถูกล้อม ค่าทดแทน)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 (ทางจำเป็นกรณีแบ่งแยกหรือแบ่งโอน)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 (ภาระจำยอม)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 (การได้ภาระจำยอมโดยอายุความ)
 
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทางกฎหมายทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นจริง ควรปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของท่าน