ซื้อบ้านมือสอง ผู้ขายปกปิดตำหนิ ผู้ซื้อเรียกร้องอะไรได้บ้าง

การซื้อบ้านมือสอง: ความรับผิดของผู้ขายเมื่อปกปิดความชำรุดบกพร่อง

การซื้อบ้านมือสองอยู่ภายใต้กติกาที่ต่างจากการซื้อบ้านจากโครงการอย่างมีนัยสำคัญ เพราะผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่ผู้ประกอบธุรกิจ กฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภคและกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินจึงไม่นำมาใช้บังคับ เครื่องมือที่เหลืออยู่ในมือผู้ซื้อมีเพียงสองประการ คือบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และข้อความที่เขียนไว้ในสัญญา ด้วยเหตุนี้ การตรวจสอบก่อนซื้อจึงมีน้ำหนักมากกว่าการซื้อบ้านใหม่หลายเท่า

หลักความรับผิดที่ใช้กับผู้ขายทุกราย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472 กำหนดว่า ผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ทำให้ทรัพย์เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่มุ่งหมายจะใช้เป็นปกติ โดยไม่ต้องพิจารณาว่าผู้ขายรู้ถึงความชำรุดนั้นหรือไม่

บทบัญญัตินี้ใช้กับผู้ขายทุกรายเสมอกัน ไม่ว่าจะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของบ้านที่ขายบ้านของตนเองเพียงหลังเดียว ผู้ซื้อบ้านมือสองจึงไม่ได้ไร้ที่พึ่งเสียทีเดียว เพียงแต่ต้องพิสูจน์ด้วยตนเองมากกว่า เพราะไม่มีข้อสันนิษฐานตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคมาช่วย

เส้นแบ่งที่ต่างจากการซื้อบ้านใหม่
มาตรา 473 ยกเว้นความรับผิดของผู้ขายไว้ในกรณีที่ผู้ซื้อรู้อยู่แล้วถึงความชำรุดบกพร่องในเวลาซื้อขาย หรือควรจะได้รู้หากใช้ความระมัดระวังตามสมควร และในกรณีที่ความชำรุดปรากฏชัดในเวลาส่งมอบแล้วผู้ซื้อรับไว้โดยไม่ทักท้วง

ในการซื้อบ้านมือสอง ข้อยกเว้นนี้มีขอบเขตกว้างกว่าการซื้อบ้านใหม่ เพราะบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้วย่อมมีร่องรอยการเสื่อมสภาพเป็นเรื่องปกติ ผู้ซื้อที่ทราบอยู่แล้วว่ากำลังซื้อบ้านอายุยี่สิบปี ย่อมคาดหมายได้ว่าจะพบสีที่ซีดจาง พื้นที่มีรอย หรืออุปกรณ์ที่ใกล้หมดอายุการใช้งาน สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ความชำรุดบกพร่องในความหมายของกฎหมาย แต่เป็นสภาพตามอายุที่ผู้ซื้อรับรู้ตั้งแต่ต้น

สิ่งที่ยังอยู่ในความรับผิดของผู้ขายคือความชำรุดที่เกินกว่าสภาพตามอายุ และไม่อาจตรวจพบได้จากการเข้าชมตามปกติ เช่น การทรุดตัวของโครงสร้าง การรั่วซึมที่ถูกซ่อมทับไว้ ระบบไฟฟ้าที่ต่อไว้ไม่ถูกต้อง หรือปัญหาที่จะปรากฏเฉพาะในฤดูฝน

ข้อความว่าซื้อขายตามสภาพ ใช้ได้เพียงใด
สัญญาซื้อขายบ้านมือสองเกือบทุกฉบับมีข้อความว่า ผู้ซื้อได้ตรวจดูทรัพย์แล้วและตกลงซื้อตามสภาพที่เป็นอยู่ ข้อตกลงยกเว้นความรับผิดในลักษณะนี้ทำได้ตาม มาตรา 483

แต่ มาตรา 485 กำหนดข้อจำกัดไว้ว่า ข้อสัญญายกเว้นหรือจำกัดความรับผิดไม่คุ้มครองผู้ขายในความชำรุดบกพร่องซึ่งผู้ขายรู้อยู่แล้วและปกปิดไว้ หลักนี้เป็นหัวใจของข้อพิพาทเรื่องบ้านมือสองเกือบทั้งหมด เพราะผู้ขายที่รู้ว่าบ้านเคยประสบปัญหาน้ำท่วมทุกปี รู้ว่าผนังเคยแตกร้าวจากการทรุดตัวแล้วฉาบทับก่อนประกาศขาย หรือรู้ว่าหลังคารั่วแล้วเพียงแต่ทาสีปิดคราบไว้ ย่อมยกข้อความว่าซื้อขายตามสภาพขึ้นอ้างไม่ได้

ประเด็นที่ต้องพิสูจน์จึงไม่ใช่ว่าบ้านมีตำหนิหรือไม่ แต่เป็นว่าผู้ขายรู้หรือไม่ และปกปิดหรือไม่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน

เมื่อการปกปิดถึงขั้นกลฉ้อฉล
การปกปิดบางกรณีร้ายแรงกว่าความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง และกระทบถึงความสมบูรณ์ของนิติกรรมเอง

มาตรา 162 วางหลักไว้ว่า ในนิติกรรมสองฝ่าย การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งจงใจนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงหรือคุณสมบัติอันคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งมิได้รู้ การนั้นจะเป็นกลฉ้อฉล หากพิสูจน์ได้ว่าถ้ามิได้นิ่งเสียเช่นนั้น นิติกรรมนั้นก็คงจะมิได้กระทำขึ้น

บทบัญญัตินี้มีความสำคัญมากในทางปฏิบัติ เพราะการนิ่งเฉยโดยจงใจก็เป็นกลฉ้อฉลได้ ผู้ขายไม่จำเป็นต้องกล่าวข้อความเท็จ เพียงจงใจไม่บอกข้อเท็จจริงที่รู้ว่าจะทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนใจ ก็เข้าลักษณะแล้ว

เมื่อการแสดงเจตนาเกิดจากกลฉ้อฉล นิติกรรมย่อมเป็นโมฆียะตาม มาตรา 159 ซึ่งผู้ซื้อมีสิทธิบอกล้างได้ตาม มาตรา 175 และเมื่อบอกล้างแล้ว นิติกรรมเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม

ระยะเวลาบอกล้างเป็นเรื่องที่ต้องระวัง มาตรา 181 กำหนดว่า โมฆียะกรรมจะบอกล้างมิได้เมื่อพ้นเวลาหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้ หรือเมื่อพ้นเวลาสิบปีนับแต่ได้ทำนิติกรรม ผู้ซื้อที่ค้นพบการปกปิดจึงต้องตัดสินใจภายในกรอบเวลานี้

หากการปกปิดไม่ร้ายแรงถึงขนาดที่ว่าหากรู้ความจริงแล้วจะไม่ทำสัญญาเลย แต่เป็นเหตุให้ตกลงในราคาที่สูงกว่าที่ควร มาตรา 161 ให้สิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ โดยไม่ถึงกับบอกล้างนิติกรรม แนวทางนี้เหมาะกับกรณีที่ผู้ซื้อยังต้องการบ้านหลังนั้นอยู่ เพียงแต่ต้องการชดเชยส่วนต่าง

ภาระที่ติดมากับตัวบ้าน
นอกจากความชำรุดทางกายภาพ บ้านมือสองยังอาจมีภาระทางกฎหมายที่โอนมาถึงผู้ซื้อโดยที่ผู้ซื้อไม่ทราบ

ส่วนต่อเติมที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 หากไม่อาจแก้ไขให้ถูกต้องได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้รื้อถอนตาม มาตรา 42 คำสั่งดังกล่าวผูกพันเจ้าของอาคารในขณะนั้น ซึ่งหมายถึงผู้ซื้อรายใหม่ ไม่ใช่ผู้ที่ก่อสร้างไว้

สัญญาเช่าที่ยังมีผลอยู่เป็นอีกกรณีหนึ่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 กำหนดว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า ผู้ซื้อที่ไม่ได้ตรวจสอบเรื่องนี้อาจได้บ้านที่มีผู้เช่าอยู่และไม่อาจไล่ออกได้จนกว่าจะครบกำหนดสัญญา

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระก็เป็นภาระที่ควรตรวจสอบก่อนวางเงิน เพราะหากบ้านอยู่ในโครงการที่มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การค้างชำระมีผลถึงขั้นระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้

วิธีเปลี่ยนการนิ่งให้เป็นสิ่งที่พิสูจน์ได้
อุปสรรคที่แท้จริงของผู้ซื้อบ้านมือสองไม่ใช่ตัวบทกฎหมาย แต่เป็นภาระการพิสูจน์ว่าผู้ขายรู้อยู่แล้ว วิธีแก้ที่ได้ผลที่สุดคือการเปลี่ยนความเงียบให้กลายเป็นถ้อยคำที่มีลายมือชื่อกำกับ

ก่อนทำสัญญา ให้จัดทำแบบสอบถามสภาพทรัพย์ให้ผู้ขายกรอกและลงลายมือชื่อ แล้วแนบเป็นเอกสารท้ายสัญญา คำถามควรเจาะจงและตอบได้ด้วยคำว่าเคยหรือไม่เคย เช่น บ้านหลังนี้เคยประสบน้ำท่วมภายในตัวบ้านหรือไม่ เคยมีการซ่อมแซมโครงสร้างหรือฐานรากหรือไม่ หลังคาหรือฝ้าเพดานเคยรั่วซึมหรือไม่ มีการต่อเติมส่วนใดที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตหรือไม่ และปัจจุบันมีผู้เช่าหรือผู้อาศัยอยู่ในทรัพย์หรือไม่

เอกสารฉบับนี้เปลี่ยนสถานะของข้อพิพาทไปทั้งหมด หากผู้ขายตอบว่าไม่เคย แล้วข้อเท็จจริงปรากฏภายหลังว่าเคย ผู้ซื้อไม่ต้องพิสูจน์ว่าผู้ขายจงใจนิ่ง เพราะมีถ้อยคำที่ให้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษรอยู่แล้ว และหากผู้ขายปฏิเสธไม่ยอมกรอก การปฏิเสธนั้นเองก็เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่มีค่าไม่น้อย

ในการซื้อบ้านมือสอง สิ่งที่ผู้ขายไม่ได้พูด มีน้ำหนักไม่น้อยกว่าสิ่งที่ผู้ขายพูด และหน้าที่ในการทำให้ความเงียบนั้นถูกบันทึกไว้ ตกอยู่แก่ผู้ซื้อเสมอ

หมายเหตุ : การให้คำแนะนำทางกฎหมาย เป็นเพียงคำแนะนำเบื้องต้นเท่านั้นทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับ ข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานในคดีนั้นด้วย