ขั้นตอนการซื้อบ้านจัดสรรอย่างปลอดภัย

1. ตรวจใบอนุญาตจัดสรร (แบบ จ.ส. 3)
โดยผู้ซื้อสามารถขอสำเนาที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน หากพบว่ายังไม่อนุญาตผู้ซื้ออาจมีความเสี่ยงไม่ได้รับโฉนดและสาธารณูปโภคตามที่ได้โฆษณาไว้

2. เงินจอง และสัญญาจะซื้อจะขาย
โดยเอกสารจองไม่ควรระบุสิทธิริบเงินจองเกิน 0.5 ถึง 1 เปอร์เซ็นของราคาบ้าน หรือกำหนดให้ผู้ซื้อเสียสิทธิอัตโนมัติหากธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ เงื่อนไขเช่นว่านี้ถูกตีความว่าไม่เป็นธรรม หลายคดี

3. ตรวจว่าใช้ แบบมาตรฐานสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ของกรมที่ดินหรือเทียบเท่า โดยจะมีแนบท้ายใบอนุญาต เพื่อหลีกเลี่ยงเงื่อนไขลอยตัว เช่น การขึ้นราคาหรือเลื่อนส่งมอบโดยไม่มีเหตุสุดวิสัย

4. งวดชำระ และความคืบหน้างานก่อสร้าง
โดย พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน กำหนดให้ผู้พัฒนารายงานความคืบหน้าและไม่เรียกเงินเกินกว่าความคืบหน้าจริงโดยให้ตรวจสเตจเมนต์การผ่อนดาวน์เทียบงวดงานตรวจรับและรับประกันความชำรุด

5. ก่อนโอน ให้ขอรายงานผลทดสอบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ระบบไฟ น้ำ และใบอนุญาตปลูกสร้าง และใบรับรองปลอดหนี้ภาษีโรงเรือน
  หลังโอน กฎหมายแพ่งและพานิชย์ บัญญัติว่าให้รับประกันความชำรุดอย่างน้อย 1 ปี อันได้แก่สิ่งปลูกสร้าง และ 5 ปี อันได้แก่โครงสร้างหลัก
    โดยคุณภาพงานก่อสร้างต้อง ผ่าน มอก. ก่อน ทั้งนี้ วิศวกรผู้ออกแบบควบคุมงานจะต้องระบุเลข มอก. ในแบบ B.O.Q. หากตรวจพบใช้วัสดุ ไม่มีเครื่องหมาย มอก. สามารถแจ้งสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือเทศบาลให้สั่งระงับงานได้ทันที เมื่อส่งมอบบ้านโครงการต้องให้ ใบรับประกันตาม ประกาศ กมล.ด้วย โครงสร้างหลัก ได้แก่ คาน เสา ฐานราก หลังคา รับประกันความชำรุด 5 ปี และงานสถาปัตย์และระบบต่าง ๆ รับประกันความชำรุด 1 ปี หากโครงการไม่ออกหนังสือรับประกันหรือปฏิเสธซ่อมภายในระยะเวลา ผู้ซื้อสามารถร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือฟ้องคดีผู้บริโภคได้

6. โอน และภาษี ค่าธรรมเนียม
ให้ใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน จำนองปี 2567 
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์คำนวณตาม ราคาประเมิน สูงสุดหรือราคาซื้อจริง

7.จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
โดยปกติเจ้าของโครงการต้องจัดตั้งนิติบุคคลภายใน 1 ปีหลังโอนแปลงแรก แต่ร่างกฎหมายใหม่ให้ ผู้ซื้อเรียกประชุมจัดตั้งได้เองหากผู้พัฒนาละเลย ทั้งนี้ผู้ซื้อบ้านจัดสรรจะต้องรวมกันไม่น้อยกว่า 75 เปอร์เซ็นต์

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
พระราชบัญญัติมาตรฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรม พ.ศ. 2511
ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง (กมล.)
 
คำพิพากษาศาลฎีกา
คำพิพากษาฎีกาที่ 17002/2555 หลังเข้าอยู่ไม่ถึง 1 ปีพบ โครงสร้างผุกร่อน สนิมกัดคาน
คำพิพากษาฎีกาที่ 5569/2551 บ้านส่งมอบมี ความชำรุดบกพร่อง ผู้ซื้อยึดหน่วงงวดสุดท้าย ผู้ขายฟ้องขับไล่
คำพิพากษาฎีกาที่ 3301/2547 เงื่อนไขริบ เงินดาวน์สูงเกินส่วน
คำพิพากษาฎีกาที่ 3216/2554 ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ขอเงินที่จ่ายไปคืน โครงการอาศัยเงื่อนไขริบเงินทั้งหมด

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทางกฎหมายทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นจริง ควรปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงของท่าน