ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับคนที่ยังไม่ใช่เจ้าของ ใช้ได้ไหม

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์: ผลบังคับของสัญญาและเส้นแบ่งจากสัญญานายหน้า

การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ที่ยังไม่ใช่เจ้าของที่ดินในวันทำสัญญา เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นเป็นปกติในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งกรณีผู้ประกอบการที่รวบรวมที่ดินหลายแปลงเพื่อพัฒนาโครงการ กรณีที่ดินที่ยังเป็นทรัพย์มรดกและอยู่ระหว่างตั้งผู้จัดการมรดก และกรณีที่ดินที่ยังติดจำนองอยู่กับสถาบันการเงิน ข้อโต้แย้งที่ตามมาเมื่อฝ่ายผู้จะขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาจึงมักเป็นข้อเดียวกัน คือผู้จะขายอ้างว่าในวันทำสัญญาตนยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงไม่อาจตกลงขายสิ่งที่ตนยังไม่มีได้ และสัญญาย่อมไม่มีผลผูกพัน ข้ออ้างนี้ไม่ถูกต้องตามหลักกฎหมาย และศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้แล้ว

เหตุผลอยู่ที่ลักษณะของสัญญาเอง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 นิยามสัญญาซื้อขายว่าเป็นสัญญาซึ่งผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้น และมาตรา 458 กำหนดว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะทำสัญญา บทบัญญัติทั้งสองใช้กับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง มิฉะนั้นเป็นโมฆะ แต่สัญญาจะซื้อจะขายเป็นคนละอย่าง เพราะเป็นเพียงข้อผูกพันว่าคู่สัญญาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนในวันทำสัญญา ความสามารถของผู้จะขายที่จะโอนได้จริงจึงเป็นเรื่องที่พิจารณากันในวันครบกำหนด ไม่ใช่ในวันทำสัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7392/2543 วินิจฉัยประเด็นนี้ไว้โดยตรง ข้อเท็จจริงในคดีคือจำเลยที่ 1 กับพวกทำสัญญากับโจทก์เพื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กันในภายหน้า โดยจำเลยที่ 1 กับพวกเคยรวบรวมที่ดินเสนอขายให้ผู้อื่นมาก่อน ต่อมาเกิดข้อพิพาทว่าสัญญาดังกล่าวมีผลบังคับได้หรือไม่ และเป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือเป็นเพียงสัญญานายหน้า ประเด็นที่ศาลต้องวินิจฉัยจึงมีสองชั้น ชั้นแรกคือสัญญาที่ผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินขณะทำสัญญามีผลใช้บังคับได้หรือไม่ ชั้นที่สองคือความสัมพันธ์ระหว่างคู่กรณีเป็นการซื้อขายหรือเป็นการชี้ช่องให้เข้าทำสัญญากับเจ้าของที่ดินรายอื่น

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือยังไม่มีทรัพย์สินนั้น สัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ เหตุผลคือเมื่อสัญญาถึงกำหนดแล้วผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อย่อมเรียกให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้กับโจทก์มีผลใช้บังคับได้เช่นนี้ กรณีจึงมิใช่เรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวกเป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน อันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้า

หลักที่ได้จากคำพิพากษาฉบับนี้มีสองข้อ ข้อแรกคือความไม่มีกรรมสิทธิ์ในวันทำสัญญาไม่กระทบความสมบูรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะสิ่งที่ผู้จะขายผูกพันตนไว้คือหน้าที่ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ในทันที ผู้จะขายที่หาที่ดินมาโอนไม่ได้ในวันครบกำหนดจึงมิใช่ผู้ที่ทำสัญญาโดยไม่มีผล แต่เป็นผู้ผิดสัญญาซึ่งต้องรับผิดในค่าเสียหายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 และหากผู้จะซื้อเลือกบอกเลิกสัญญา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 ซึ่งรวมถึงการคืนเงินที่ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ย ข้อที่สองคือเส้นแบ่งระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญานายหน้าอยู่ที่หน้าที่ตามสัญญา ผู้จะขายผูกพันตนว่าจะโอนที่ดินให้ ส่วนนายหน้าตามมาตรา 845 เพียงชี้ช่องหรือจัดการให้คู่กรณีได้ทำสัญญากันเองและมีสิทธิได้ค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาสำเร็จ ผู้ที่รับเงินไว้แล้วมาอ้างภายหลังว่าตนเป็นเพียงนายหน้า จึงต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าข้อผูกพันตามเอกสารเป็นเช่นนั้นจริง

อย่างไรก็ดี หลักนี้มีขอบเขต สัญญาจะซื้อจะขายจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ต้องผ่านเงื่อนไขตามมาตรา 456 วรรคสองเสียก่อน กล่าวคือ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ข้อตกลงด้วยวาจาล้วนที่ไม่มีการวางมัดจำและไม่มีการชำระเงินใด ๆ จึงบังคับกันไม่ได้ แม้จะพิสูจน์ได้ว่ามีการตกลงกันจริง นอกจากนี้ ความสมบูรณ์ของสัญญายังต้องไม่ขัดต่อข้อห้ามตามกฎหมายอื่น ที่ดินซึ่งกฎหมายห้ามโอนภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือที่ดินที่จัดสรรให้เกษตรกรโดยมีข้อจำกัดการโอนไว้เป็นการเฉพาะ ย่อมทำให้ข้อตกลงที่มีวัตถุประสงค์เป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามนั้นตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการที่ผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์

ในทางปฏิบัติ ผู้จะซื้อที่ทำสัญญากับผู้ที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ควรจัดการความเสี่ยงไว้ในตัวสัญญาตั้งแต่ต้น สิ่งที่ควรระบุคือรายละเอียดของที่ดินให้ชี้เฉพาะได้ ทั้งเลขที่โฉนดและเนื้อที่ กำหนดวันจดทะเบียนโอนที่แน่นอนพร้อมสถานที่ เงื่อนไขและกำหนดเวลาที่ผู้จะขายต้องได้กรรมสิทธิ์มาให้เรียบร้อยก่อนวันโอน ผลเมื่อผู้จะขายไม่อาจโอนได้ทั้งในส่วนการคืนเงินและค่าเสียหายที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า และควรระบุให้ชัดว่าเงินที่วางในวันทำสัญญาเป็นมัดจำหรือเป็นการชำระราคาบางส่วน เพราะสองอย่างนี้มีผลต่างกันเมื่อสัญญาเลิก สำหรับที่ดินที่ยังติดจำนอง ควรกำหนดให้การไถ่ถอนจำนองเป็นหน้าที่และเป็นเงื่อนไขก่อนการรับชำระราคางวดสุดท้าย ส่วนที่ดินที่ยังเป็นทรัพย์มรดก ควรตรวจว่าผู้ลงนามมีอำนาจจัดการหรือไม่ และทายาทรายอื่นอยู่ในสถานะใด

หลักที่ควรจำจากคดีนี้คือ สัญญาจะซื้อจะขายวัดกันที่ข้อผูกพันในอนาคต ไม่ได้วัดที่กรรมสิทธิ์ในวันลงนาม ผู้ที่รับเงินไว้โดยผูกพันตนว่าจะโอนที่ดินให้ จึงไม่อาจปลดความรับผิดของตนด้วยการอ้างในภายหลังว่าที่ดินนั้นไม่เคยเป็นของตน

ตัวบทและคำพิพากษาที่อ้างอิง
คำพิพากษาศาลฎีกา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7392/2543 สัญญาจะซื้อจะขายซึ่งจะโอนกรรมสิทธิ์กันภายหน้ามีผลใช้บังคับได้ แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือยังไม่มีทรัพย์สิน และกรณีเช่นนี้ไม่ใช่สัญญานายหน้า

ตัวบทกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 (นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 และมาตรา 222 (ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 (ผลของการเลิกสัญญาและการกลับคืนสู่ฐานะเดิม)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 (ลักษณะของสัญญาซื้อขาย)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 (แบบของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และหลักฐานการฟ้องร้องสัญญาจะซื้อจะขาย)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 458 (การโอนกรรมสิทธิ์ในสัญญาซื้อขาย)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 (สัญญานายหน้าและค่าบำเหน็จ)

หมายเหตุ : การให้คำแนะนำทางกฎหมาย เป็นเพียงคำแนะนำเบื้องต้นเท่านั้นทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับ ข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานในคดีนั้นด้วย