ครอบครองปรปักษ์กับแย่งการครอบครอง ต่างกันอย่างไร

ครอบครองปรปักษ์กับแย่งการครอบครอง เส้นแบ่งที่อยู่ตรงเอกสารสิทธิ ไม่ใช่ตรงจำนวนปี

เรื่องนี้พลาดกันตั้งแต่ประโยคแรกของคำตอบ เพราะพอเห็นข้อเท็จจริงว่ามีคนเข้าไปอยู่ในที่ดินของคนอื่นนาน ๆ คนส่วนใหญ่จะเขียนมาตรา 1382 ทันที แล้วไล่นับสิบปี

แต่คำถามข้อแรกที่ต้องถามไม่ใช่ว่าอยู่มากี่ปี คำถามข้อแรกคือที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินประเภทไหน เพราะถ้าเป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ มาตรา 1382 ใช้ไม่ได้เลย ไม่ว่าจะอยู่มายี่สิบปีหรือสามสิบปีก็ตาม

เส้นแบ่งอยู่ที่ว่าที่ดินนั้นมีกรรมสิทธิ์หรือมีแค่สิทธิครอบครอง
ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินคือที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ เมื่อมีกรรมสิทธิ์ให้แย่งกันได้ จึงใช้หลักครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ได้

ส่วนที่ดินมือเปล่า เช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 และ น.ส.3 ก. หรือที่ดินที่มีแต่ ส.ค.1 นั้น ผู้ที่อยู่มีเพียงสิทธิครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ เมื่อไม่มีกรรมสิทธิ์อยู่ในที่ดินแปลงนั้นตั้งแต่ต้น ก็ไม่มีอะไรให้ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ กรณีนี้ต้องใช้เรื่องแย่งการครอบครองตามมาตรา 1367 และมาตรา 1375 แทน

ความต่างนี้ไม่ใช่เรื่องปลีกย่อย เพราะระยะเวลาของสองเรื่องนี้ห่างกันสิบเท่า

ฝั่งที่ดินมีโฉนด ใช้มาตรา 1382
มาตรา 1382 วางองค์ประกอบไว้ห้าข้อ ต้องครบทุกข้อพร้อมกัน ขาดข้อเดียวก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

หนึ่ง ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น ต้องเป็นของคนอื่นจริง ๆ ครอบครองที่ดินของตัวเองไม่ได้ และที่ดินของรัฐซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินก็ครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เพราะมาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

สอง โดยความสงบ คืออยู่มาโดยไม่ถูกเจ้าของโต้แย้งอย่างจริงจัง ถ้าถูกฟ้องขับไล่ หรือถูกโต้แย้งจนต้องหยุดไป ความสงบก็ขาด

สาม โดยเปิดเผย คืออยู่อย่างที่คนทั่วไปเห็นได้ ไม่ใช่หลบซ่อน

สี่ ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ข้อนี้คือจุดแตกหักของคดีส่วนใหญ่ และเป็นข้อที่ข้อสอบชอบวางกับดักไว้มากที่สุด

ห้า ติดต่อกันสิบปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ส่วนสังหาริมทรัพย์ใช้ห้าปี

เมื่อครบทั้งห้าข้อแล้ว ยังไม่จบเพียงเท่านั้น ผู้ครอบครองต้องร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าตนได้กรรมสิทธิ์ แล้วนำคำสั่งนั้นไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จึงจะเปลี่ยนชื่อในโฉนดได้

ฝั่งที่ดินมือเปล่า ใช้มาตรา 1375
มาตรา 1367 วางหลักว่าผู้ที่ยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

เมื่อมีคนเข้ามาแย่งการครอบครองไป มาตรา 1375 วรรคหนึ่ง ให้ผู้ครอบครองเดิมมีสิทธิได้คืนซึ่งการครอบครอง แต่วรรคสองกำหนดว่าต้องฟ้องเอาคืนภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

หนึ่งปีนี้สั้นมาก และเป็นจุดที่ต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะถ้าเจ้าของเดิมปล่อยเวลาผ่านไปเกินหนึ่งปี ก็หมดสิทธิฟ้องเอาคืน ผลคือคนที่เข้ามาแย่งได้สิทธิครอบครองไป โดยไม่ต้องรอถึงสิบปีเหมือนฝั่งที่ดินมีโฉนด

อีกข้อที่ต้องจำคือ สิ่งที่ได้จากทางนี้คือสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ เพราะที่ดินแปลงนั้นไม่มีกรรมสิทธิ์อยู่ตั้งแต่แรก

หกจุดที่ตอบผิดบ่อย
หนึ่ง หยิบมาตรา 1382 ไปใช้กับที่ดิน น.ส.3
นี่คือความผิดพลาดอันดับหนึ่ง และเป็นความผิดพลาดที่ทำให้เสียคะแนนทั้งข้อ เพราะเมื่อวางหลักผิดตั้งแต่ต้น การวินิจฉัยที่ตามมาก็ผิดหมด ทั้งเรื่องระยะเวลาและเรื่องสิ่งที่ได้มา ให้ดูประเภทเอกสารสิทธิในโจทก์ก่อนเสมอ ผู้ออกข้อสอบระบุไว้ให้แล้วทุกครั้ง และการระบุนั้นไม่ได้ใส่มาเล่น ๆ

สอง ผู้เช่าและผู้อาศัยอยู่กี่ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
คนที่เข้ามาอยู่ในฐานะผู้เช่า ผู้อาศัย ผู้ยืม หรือคนเฝ้าที่ดิน ถือว่ายึดถือทรัพย์สินไว้แทนเจ้าของ ไม่ใช่ยึดถือเพื่อตน จึงไม่มีเจตนาเป็นเจ้าของตามมาตรา 1382 ต่อให้อยู่มาสามสิบปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

ถ้าจะเปลี่ยนสถานะ ต้องทำตามมาตรา 1381 คือบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าตนไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนต่อไปแล้ว หรือได้อำนาจใหม่มาจากบุคคลภายนอกโดยสุจริต และเมื่อเปลี่ยนแล้ว การนับสิบปีจึงเริ่มต้นนับใหม่จากวันนั้น ไม่ใช่นับย้อนไปตั้งแต่วันแรกที่เข้ามาอยู่

โจทก์ที่เขียนว่าเดิมเป็นผู้เช่าแล้วต่อมาไม่จ่ายค่าเช่าและอยู่ต่อ กำลังทดสอบมาตรานี้อยู่

สาม ผู้ซื้อที่ยังไม่ได้โอนไม่ใช่ผู้ครอบครองปรปักษ์
คนที่ซื้อที่ดินมาแล้วเข้าไปอยู่ แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอน เขาอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขาย ไม่ได้อยู่ด้วยเจตนาปรปักษ์ต่อเจ้าของ จึงไม่เข้ามาตรา 1382 กรณีแบบนี้ต้องไปว่ากันด้วยเรื่องการบังคับตามสัญญา

สี่ ได้กรรมสิทธิ์แล้วแต่ยังไม่จดทะเบียน ยังแพ้ผู้ซื้อสุจริตได้
ข้อนี้เป็นกับดักชั้นสอง หลายคนวินิจฉัยจนได้ว่าครบสิบปีแล้วได้กรรมสิทธิ์ แล้วสรุปจบ ทั้งที่โจทก์ยังเขียนต่อว่ามีคนมาซื้อที่ดินแปลงนั้นและจดทะเบียนไปแล้ว

มาตรา 1299 วรรคสอง กำหนดว่าการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียน จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ ครอบครองปรปักษ์คือการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม จึงอยู่ในบังคับของวรรคนี้เต็ม ๆ

เมื่อแพ้ผู้ซื้อรายใหม่แล้ว การครอบครองที่ผ่านมาสิบปีก็ใช้ยันคนใหม่ไม่ได้ ต้องเริ่มนับสิบปีใหม่ต่อเจ้าของคนใหม่

ห้า ลืมว่านับเวลาต่อจากผู้โอนได้
มาตรา 1385 ให้ผู้รับโอนการครอบครองนับเวลาที่ผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนรวมเข้ากับเวลาของตนได้ แต่ถ้านับรวมแล้ว ข้อบกพร่องที่มีอยู่ในระหว่างการครอบครองของผู้โอน ก็ยกขึ้นต่อสู้ผู้รับโอนได้ด้วย

โจทก์ที่เขียนว่าพ่อครอบครองมาเจ็ดปีแล้วยกให้ลูกครอบครองต่ออีกสี่ปี กำลังให้ใช้มาตรานี้

หก ความสงบขาดตอนเมื่อถูกโต้แย้งจริงจัง
การที่เจ้าของมาห้ามปรามเฉย ๆ กับการที่เจ้าของฟ้องคดีนั้นไม่เหมือนกัน ถ้าโจทก์เขียนว่าเจ้าของเคยฟ้องขับไล่ไว้ครั้งหนึ่งกลางทาง ให้ตรวจว่าความสงบขาดไปหรือไม่ และการนับสิบปีต้องเริ่มใหม่หรือไม่

ลำดับการวินิจฉัย
ชั้นที่หนึ่ง ดูประเภทเอกสารสิทธิของที่ดินก่อนทุกครั้ง มีโฉนดหรือเป็นที่ดินมือเปล่า คำตอบข้อนี้เป็นตัวเลือกว่าจะเดินไปทางมาตรา 1382 หรือมาตรา 1375

ชั้นที่สอง ถ้าเป็นที่ดินมีโฉนด ให้ไล่องค์ประกอบทั้งห้าข้อของมาตรา 1382 ทีละข้อ โดยให้เวลากับข้อเจตนาเป็นเจ้าของมากที่สุด เพราะเป็นข้อที่ข้อเท็จจริงมักซ่อนคำตอบไว้

ชั้นที่สาม ตรวจการนับเวลา ทั้งเรื่องการเปลี่ยนลักษณะการยึดถือตามมาตรา 1381 การนับต่อจากผู้โอนตามมาตรา 1385 และการขาดตอนของความสงบ

ชั้นที่สี่ ตรวจว่ามีบุคคลภายนอกเข้ามาหรือไม่ ถ้ามีผู้รับโอนที่สุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนแล้ว ต้องนำมาตรา 1299 วรรคสอง มาวินิจฉัยเสมอ

ชั้นที่ห้า สรุปว่าได้อะไร ได้กรรมสิทธิ์หรือได้เพียงสิทธิครอบครอง และต้องทำอะไรต่อจึงจะสมบูรณ์

สรุปไว้ทวนก่อนสอบ
ที่ดินมีโฉนด ใช้มาตรา 1382 สิบปี ได้กรรมสิทธิ์ ต้องร้องขอต่อศาลแล้วจดทะเบียน

ที่ดินมือเปล่า ใช้มาตรา 1375 เจ้าของเดิมต้องฟ้องเอาคืนภายในหนึ่งปี สิ่งที่ได้คือสิทธิครอบครอง

ผู้เช่า ผู้อาศัย ผู้ยืม อยู่กี่ปีก็ไม่ได้ ต้องเปลี่ยนลักษณะการยึดถือตามมาตรา 1381 ก่อน แล้วเริ่มนับใหม่

ครบสิบปีแล้วยังไม่จบ ถ้ายังไม่จดทะเบียน ยังแพ้ผู้ซื้อที่สุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนแล้ว ตามมาตรา 1299 วรรคสอง

และคำถามข้อแรกของโจทก์ทุกข้อในเรื่องนี้ ไม่ใช่ว่าอยู่มากี่ปี แต่คือที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินประเภทไหน

บทความนี้จัดทำขึ้นโดยเอกชน เรียบเรียงจากตัวบทกฎหมายและคำพิพากษาศาลฎีกาซึ่งเป็นข้อมูลสาธารณะ มิได้มีความเกี่ยวข้อง มิได้รับการรับรอง และมิใช่เอกสารประกอบการเรียนการสอนของสถาบันการศึกษาใด